Kira Tespit Davası 2026: TÜFE Sınırı ve 5 Yıl Sonrası Emsal Bedel Kuralı

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin uyuşmazlık konusu olduğu durumlarda, yeni dönem kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesi için açılır. 2026 itibarıyla uygulamanın merkezinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi vardır ve bu maddeye göre uygulanacak kural, kira sözleşmesinin süresine göre kökten değişir.

Son güncelleme: Eylül 2026 — TBK m.344 güncel metni ve 2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı işlenmiştir.

Kira Artışında TÜFE Sınırı

TBK m.344/1-2 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemi için bir artış oranı kararlaştırıp kararlaştırmadığına bakılmaksızın, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar anlaşmazsa hâkim de bu tavanı aşmayacak şekilde, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre belirleme yapar. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kiralarda da uygulanır; sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazsa dahi, TÜFE ortalamasının üzerindeki kısım geçersizdir.

Yabancı para (döviz) üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde ise TBK m.344/4 gereği, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; 5 yıl sonunda hâkim, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri, ülkedeki genel ekonomik gidişi ve emsal kira bedellerini dikkate alarak bedeli belirler.

5 Yıl Sonrası Emsal Kira Bedeli Tespiti

TBK m.344/3’e göre, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; hâkim tarafından TÜFE oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri BİRLİKTE değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Burada TÜFE artık bir tavan değil, sadece dikkate alınacak kriterlerden biridir — bu yüzden 5. yıldan sonraki dönemde kira bedeli TÜFE’nin çok üzerine çıkabilir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasında bu belirleme şöyle yapılır: bilirkişi, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği rayiç kira bedelini, gerçek emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırarak tespit eder; ardından kiracının eski kiracı olması ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaç gözetilerek bu rayiç bedelden genellikle %5 ila %20 arasında “hak ve nesafet” indirimi yapılır. Emsal kira sözleşmelerinin gerçekten karşılaştırılabilir olması (konum, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi) şarttır; soyut veya gerekçesiz bir rakamla yapılan bilirkişi tespiti bozma sebebidir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır

Bu yüzden kiraya verenin, artış talebini yeni dönem başlamadan önce yazılı olarak (noter ihtarı veya yazılı bildirim ile) kiracıya bildirmesi büyük önem taşır; aksi hâlde artış bir kira dönemi gecikmeli olarak işlemeye başlar.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2026 tarihli, 2025/6234 E. – 2026/2844 K. sayılı kararında (mevzuat.adalet.gov.tr, erişim: Eylül 2026), 10 yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiraya verenin TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin rayiç değere göre tespitini talep ettiği bir davada, bilirkişi raporunun emsal kira sözleşmeleriyle somut karşılaştırma içermemesi nedeniyle kararın bozulduğu görülmektedir. Daire, ilk derece mahkemesine; taraflardan tespiti istenen döneme yakın tarihli emsal kira sözleşmelerinin istenmesini, bilirkişi marifetiyle kiralanan ile emsallerin tek tek incelenip karşılaştırılmasını ve dava konusu taşınmazın boş kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel üzerinden hak ve nesafet indirimiyle sonuca gidilmesini işaret etmiştir. Karar, 5 yıl sonrası kira tespitinde soyut bir rakamın yeterli olmadığını, somut emsal karşılaştırmasının dava sonucunu belirleyen unsur olduğunu göstermesi bakımından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kiraya veren, kira bedelinin düşük kaldığını düşündüğünde her zaman kira tespit davası açabilir. Ancak tespit edilecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, dava yeni dönem başlamadan önce açılmalı veya kiracıya yeni dönem başlamadan yazılı bildirim (ihtar) yapılmalıdır.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Ancak 5 yıl dolmadan açılan davada hâkim, bedeli sadece TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşmayacak şekilde belirleyebilir; emsal kira bedellerine dayanarak TÜFE üzerinde bir artışa hükmedemez. Emsal bedele dayalı serbest belirleme yalnızca 5 yıldan uzun veya 5 yıl sonra yenilenen sözleşmelerde mümkündür.

Kira artışında TÜFE mi ÜFE mi esas alınır?

TBK m.344, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır; ÜFE (üretici fiyat endeksi) kanunda kira artış tavanı için kriter değildir.

5 yıl sonrası kira artışının bir sınırı yok mu?

5. yıldan sonraki dönemde TÜFE artık bir tavan değildir ama sınırsız da değildir; hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve gerçek emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir rakama karar verir. Uygulamada bu, rayiç bedelden kiracı lehine %5-%20 arası indirim yapılarak bulunur.

Emsal kira bedeli nasıl ispatlanır?

Emsal gösterilecek taşınmazların kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği mahkemeye sunulur; bilirkişi bu emsalleri konum, nitelik, kullanım şekli ve kira başlangıç tarihi bakımından dava konusu taşınmazla karşılaştırarak rapor hazırlar. Somut ve karşılaştırılabilir emsal sunulmaması, davanın aleyhe sonuçlanmasına veya bilirkişi raporunun bozulmasına yol açabilir.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kiracı, kira bedelinin piyasa rayicinin çok üzerinde olduğunu düşünüyorsa aynı TBK m.344 hükümlerine dayanarak bedelin düşürülmesi için kira tespit/uyarlama davası açabilir; usul aynıdır, sadece talep yönü tersine döner.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin kira tespit davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Dava süresince kiracı hangi bedeli ödemeye devam eder?

Dava kesinleşene kadar kiracı, mevcut sözleşmede yazılı veya TÜFE tavanına göre artırılmış bedeli ödemeye devam eder. Mahkemece tespit edilen yeni bedel kesinleştiğinde, geçerlilik tarihinden itibaren oluşan fark kiraya verene ödenir.

Kira tespit davası ile tahliye davası birlikte açılabilir mi?

Hayır, bu iki dava farklı hukuki sebeplere dayanır ve ayrı açılır. Kira bedelinin düşük kalması tek başına tahliye sebebi değildir; tahliye şartları için bkz. Tahliye Davası.

Emsal kira bedeli tespitinde hangi tarih esas alınır?

Bilirkişi, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde tespit tarihi itibarıyla (yeni kira döneminin başlangıcı) getirebileceği rayiç bedeli esas alır; emsal kira sözleşmeleri de mümkün olduğunca bu tarihe yakın tarihli olmalıdır.

Gayrimenkul Hukuku Alanında 2026 Yılı Güncel Mevzuat Değişiklikleri

Mevzuat değişikliklerinin haklarınız üzerindeki etkilerini değerlendirmek ve güncel düzenlemeler hakkında bilgi almak için Av. Bilal Alyar’a (İstanbul Barosu)0534 636 19 19 numarasından ulaşabilirsiniz. tapu iptali, kira tespiti ve tazminat konularında profesyonel danışmanlık almak, olası hak kayıplarını önleyecektir.

İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:

• Gayrimenkul Hukuku
• Şirket Hukuku
• Miras Hukuku

Daha fazla bilgi için:Mevzuat Bilgi Sistemi

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.