İnşaat Hukuku Avukatı İstanbul | Eser Sözleşmesi, Kat Karşılığı, Kentsel Dönüşüm, FIDIC ve Kamu İhalesi

Bir arsanın üzerine kule kaldırılmasından, kamu ihalesiyle verilen otoyol projesinin temerrüde uğramasına; deprem sonrası yıkılan yapının sorumlu müteahhidine dönük tazminat ve ceza yargılamasından, FIDIC sarı kitabıyla imzalanmış bir enerji santrali sözleşmesinin tahkime taşınmasına kadar geniş bir uyuşmazlık yelpazesi inşaat hukuku başlığı altında toplanır. Bu alan, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümlerini (madde 470-486) çekirdeğe yerleştirirken; İmar Kanunu (3194), Kat Mülkiyeti Kanunu (634), Kamulaştırma Kanunu (2942), Yapı Denetimi Hakkında Kanun (4708), Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306), Kamu İhale Kanunu (4734), Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu (4735), Çevresel Etki Değerlendirmesi mevzuatı (2872 ve Yönetmelik), İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu (6331), Milletlerarası Tahkim Kanunu (4686) ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (6502) konut satışı ve ön ödemeli konut düzenlemelerini bir arada inceler.

İstanbul özelinde bakıldığında, 2023 sonrası 6306 sayılı Kanun çerçevesindeki hak sahipliği itirazları, 2/3 çoğunluk tartışmaları, rezerv yapı alanı ilanlarına karşı idari yargı başvuruları ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü nedeniyle açılan sözleşmeden dönme davaları pratik gündemin merkezindedir. 2026’ya girildiğinde TBMM’de görüşülen yeni yapı denetim modeli, İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yayımlanan riskli yapı tespit protokolleri ve Avrupa Yatırım Bankası destekli büyük altyapı projelerindeki FIDIC Red/Yellow Book uyarlamaları, inşaat avukatının günlük iş yükünü biçimlendirmektedir.

Bu pillar sayfada öne çıkan üç eksen şunlardır:

• Sözleşmesel boyut: eser sözleşmesi zemininde kat karşılığı/arsa payı karşılığı inşaat, anahtar teslim, kısmi imalat, FIDIC tipi uluslararası modeller; ayıba karşı tekeffül, gecikme tazminatı, yüklenicinin iş sahibi aleyhine inşaat rehni kaydı ve temlik ilişkilerinin doğurduğu zincir sorumluluk.
• Kamu-yönetsel boyut: imar planı değişiklikleri, ruhsat ve iskan, yapı denetim şirketi yaptırımları, kamulaştırmasız el atma, 6306 dönüşüm kararları, kamu ihale mevzuatı yaptırımları, çevre izin-lisans süreçleri ve idari yargı denetimi.
• Sorumluluk ve ceza boyutu: deprem sonrası yıkılan yapılarda taksirle ölüme sebebiyet (TCK 85), fenni mesul ve yapı denetçisinin kişisel sorumluluğu, bilirkişi kusur oranı tespiti, tazminat ve rücu ilişkileri, idari para cezaları; iş kazalarında 6331 ve SGK rücu davaları.

İçindekiler

İnşaat Hukukunun Kapsamı ve Kaynakları

İnşaat hukuku, dar anlamda bir arsa üzerinde yapının plan, proje, ruhsat, imalat ve teslim süreçlerini düzenleyen özel hukuk ilişkisini; geniş anlamda ise bu ilişkiyi çevreleyen idari yetki kullanımını, ceza sorumluluğunu, uluslararası yatırım güvencelerini ve yargısal denetimi kapsar. Türk pozitif hukukunda müstakil bir “İnşaat Kanunu” bulunmadığından uygulayıcı, farklı mevzuat katmanlarını birlikte okumak zorundadır. Bu katmanlar aşağıda sıralanan üç ana sütunda toplanabilir.

Özel Hukuk Ekseni

Türk Borçlar Kanunu’nun Dokuzuncu Bölümünde düzenlenen eser sözleşmesi hükümleri omurga niteliğindedir. TBK 470. maddesi eser sözleşmesinin tanımını verirken, yüklenicinin bağımsız bir eser meydana getirme ve iş sahibinin de kararlaştırılan bedeli ödeme yükümlülüğünü karşılıklı edim olarak kurar. Bedel (TBK 481-486), yüklenicinin özen borcu (TBK 471), ayıba karşı tekeffül (TBK 474-478), iş sahibinin temerrüdü (TBK 485), yüklenicinin işi başkasına yaptırması (TBK 471/son) ve sözleşmenin sona ermesi (TBK 484-486) kuralları, her türlü inşaat sözleşmesinin yorum zemininde uygulanır. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kendine özgü karma unsur (taşınmaz satış vaadi + eser sözleşmesi + vekalet) bulunduğundan, TBK hükümlerinin yanında Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ile Tapu Kanunu hükümleri resmi şekil şartı yönünden belirleyici rol üstlenir.

İdare Hukuku Ekseni

İmar Kanunu 3194 sayılı olup planlamadan ruhsata, iskandan yapı tatil zaptına kadar kamu yetkilerini düzenler. Bu Kanunun 32. maddesi ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapının idari yaptırımlarını; 42. maddesi para cezalarını; 8. maddesi ise planlama hiyerarşisini belirler. Yapı Denetimi Hakkında 4708 sayılı Kanun, özel sektör yapı denetim şirketi modelini 2001 sonrası zorunlu hale getirir. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespitinden boşaltmaya ve hak sahipliğine kadar özel bir hızlı rejim kurar. Kamulaştırma Kanunu 2942, idarenin taşınmaz edinme yetkisinin sınırlarını çizer. Kamu İhale Kanunu 4734 ve Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu 4735, kamu yapım işlerinin tabi olduğu usul kurallarını koyar. Çevre Kanunu 2872 ve ÇED Yönetmeliği, yapının inşa edileceği bölgedeki çevresel uygunluk denetimini öngörür.

Ceza ve Uluslararası Eksen

Türk Ceza Kanunu’nun 85. maddesi taksirle ölüme neden olma suçunu, 89. maddesi taksirle yaralamayı düzenler. Deprem sonrası yıkılan yapılarda müteahhit, statik projeci, yapı denetçisi ve fenni mesul aleyhine bu hükümlerden kamu davası açılabilir. 184. maddede yer alan imar kirliliğine neden olma suçu, ruhsatsız yapı üreten ya da onaylatan herkesi kapsayabilir. Uluslararası plana bakıldığında 2495 sayılı Yabancı Yatırım Anlaşmalarının Onaylanmasına Dair Kanun, ikili yatırım anlaşmaları (BIT) ve 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu, sınır ötesi inşaat projelerinde FIDIC tipi sözleşmeler ile ICSID veya ICC tahkim mercileri arasındaki ilişkinin zeminini kurar. Anayasa 35. maddesi mülkiyet hakkını; 36. maddesi hak arama özgürlüğünü; 46. maddesi kamulaştırmayı; 56. maddesi sağlıklı çevrede yaşama hakkını; 167. maddesi ise piyasaların düzenlenmesi çerçevesinde yapı denetim faaliyetinin anayasal zeminini oluşturur.

Sözleşme, Plan, Yargı Üçgeni

Pratikte bir inşaat avukatı, aynı gün içinde 3194 sayılı Kanuna aykırılık gerekçesiyle idare mahkemesinde açılmış bir ruhsat iptali davasında savunma hazırlayabilir, öğleden sonra tüketici mahkemesinde ön ödemeli konut alıcısının teslim gecikmesi nedeniyle cayma talebini takip edebilir, akşam ise FIDIC sarı kitaba göre yazılmış bir enerji santrali sözleşmesinde Engineer’s Determination aşamasının süresini hesaplayabilir. Bu çok katmanlı yapı, uygulayıcıdan üç farklı hukuk mantığını (özel hukukun irade özerkliği, idare hukukunun yasallık ilkesi ve uluslararası tahkimin usul özerkliği) eş zamanlı taşımasını bekler.

Geniş Perspektif

İnşaat hukukunun yatay ölçeği dar anlamda sözleşmeye, dikey ölçeği anayasal mülkiyet güvencesine uzanır. Dikey ekseni üç katmanda okumak uygulayıcıya stratejik avantaj sağlar: birinci katman Anayasa’nın 35 ve 46. maddelerinde somutlaşan mülkiyet güvencesi; ikinci katman kamu idaresinin planlama, ruhsatlandırma ve denetim yetkileri; üçüncü katman ise sözleşmenin özel hukuk boyutudur. Bu üç katmanın hiçbiri diğerinin yerini tutmaz; bir inşaat avukatı bu üç dilin herhangi birinde dosyanın kaderini şekillendirebilir. Örneğin imar planına karşı zamanında açılmayan iptal davası, özel hukuk boyutunda yıllar süren eser sözleşmesi uyuşmazlığına rağmen tapu iptali sonucunu getirebilir. Bu nedenle müvekkille yapılan ilk görüşmede, uyuşmazlığın en duyarlı usul eşiği (genellikle idari yargı süresi) belirlenir.

İnşaat Sözleşmelerinin Tipolojisi ve Karşılaştırma

Türk uygulamasında inşaat amaçlı akdedilen sözleşmeler, iç yapıları ve ekonomik dengelerine göre dört ana başlık altında incelenebilir: tamamlanmış bir eserin arsa üzerinde kurulması karşılığında bağımsız bölüm devri öngören arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı) modeli; yüklenicinin nakdi bedel aldığı klasik eser sözleşmesi; iş sahibinin bütün projeyi sıfırdan teslim almayı öngördüğü anahtar teslim modeli ve kamu yapım işlerinde karşılaşılan birim fiyatlı veya götürü bedelli kamu ihale sözleşmeleri. Her birinin risk dağılımı, ayıp sorumluluğu, ücret hesaplama biçimi ve süre uzatma mekanizması birbirinden ayrılır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Kat Karşılığı)

Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli oranını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise bu devir karşılığında belirli sayıda bağımsız bölümü tamamlayıp arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Yargıtay içtihatlarında bu sözleşme, karma tipli olup tapu sicili üzerinde devir vaadi içerdiğinden TMK 706 ve Tapu Kanunu 26. madde uyarınca resmi şekil şartına bağlıdır; düzenleme şeklinde noterde akdedilmesi zorunludur. Sözleşmenin süre uzatma kayıtları, cezai şart miktarı, temlik yetkisi, iskana dek yüklenici adına tapu tescili ve inşaat devrinde üçüncü kişi hak sahiplerinin konumu en sık uyuşmazlık yaratan kalemlerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme halinde, TBK 125/son maddesi uyarınca geriye etkili sonuç kural olmakla birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik yaklaşımı uyarınca tamamlanma oranı yüksek ise ileriye etkili fesih de mümkündür; bu ayrım dosyanın tüm ekonomik sonucunu belirler.

Klasik Eser Sözleşmesi

İş sahibi parayı öder, yüklenici eseri yapar. Bu en yalın biçim, villa inşaatı, fabrika binası yapımı, endüstriyel tesis kurulumu gibi durumlarda karşımıza çıkar. Tarafların serbestçe kararlaştırdığı iş programı ekleri hayati önemdedir; zira gecikme tazminatının hesabı iş programı üzerinden yürür. TBK 483. madde iş sahibinin tek taraflı fesih hakkı, 484. madde ise tam tazminat yükümlülüğünü düzenler; bu hüküm pratikte pek çok dosyada zararın kapsamının tartışmasını doğurur.

Anahtar Teslim Sözleşme

Yüklenici yalnızca inşaatı değil, proje hazırlığı, ruhsat alınması, iskan alınması, mimari dekorasyon ve hatta bazı durumlarda mobilyalı teslim yükümlülüğünü de üstlenir. Götürü bedel kuraldır. İş sahibinin talimat verme gücü daraldığından, iş değişikliği talepleri bedel farkı ile karşılanır. 4734 sayılı Kanun 62. madde ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin ilgili hükümleri kamu ihalesinde anahtar teslim götürü modelin kullanımını açıkça düzenler.

Kamu İhale İnşaat Sözleşmeleri

Kamu yapım işlerinde yüklenici, idarenin tek yanlı düzenleme gücü altında çalışır. Sözleşme bedeli artışları, fiyat farkı hesaplamaları (2013/5216 sayılı Kararla belirlenen formüller doğrultusunda), süre uzatımı, iş artışı ve iş eksilişi gibi kalemler 4735 sayılı Kanunun 15-24. maddeleri ile Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nde ayrıntılı düzenlenmiştir. 2023 ve 2024’te çıkarılan fiyat farkı ek kararnameleri deprem sonrası dönemde müteahhitlerin sürdürülebilirlik sorunlarını hafifletmek amacıyla kabul edilmiştir; uygulayıcı bu ek düzenlemelerin uygulama zamanı bakımından kapsamını dikkatle takip etmelidir.

FIDIC Tipi Uluslararası Sözleşmeler

Uluslararası inşaat piyasasında FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils) tarafından yayımlanan Red Book, Yellow Book, Silver Book ve Emerald Book modelleri yaygın olarak kullanılır. Red Book işverenin tasarımı üstlendiği birim fiyatlı modeli; Yellow Book yüklenicinin tasarımı üstlendiği sarı kitabı; Silver Book EPC (mühendislik-tedarik-inşaat) tam anahtar teslim modelini; 2019 basımlı Emerald Book ise tünel ve yer altı işlerine özgü model sözleşmeyi temsil eder. Türk tarafının taraf olduğu projelerde uygulanacak hukuk, tahkim merci ve dilbilimsel yorumlama kayıtları başlı başına uyuşmazlık kaynağıdır.

Eser Sözleşmesinin Ana Unsurları ve Geçersizlik Nedenleri

Eser sözleşmesinin kurulabilmesi için üç asli unsurun karşılıklı ve birbirine uygun biçimde bulunması gerekir: eserin tanımı, bedel ve tarafların iradesi. Bunun ötesindeki kayıtlar tamamlayıcı niteliktedir. Eserin özgülenmiş biçimde tanımlanmaması, örneğin “bir bina yapılacaktır” gibi belirsiz ifadelerle yetinilmesi, sözleşmenin butlanına yol açmasa da ispat sorunlarıyla pratikte geçersizlik sonucuna yaklaştırabilir. Bedel konusunun objektif olarak belirlenebilir olması yeterlidir; TBK 481. maddesi değere göre bedel kuralını koyarak götürü olmayan sözleşmelerde hesap yöntemini düzenler.

Şekil Şartları

Kural olarak eser sözleşmesi şekil serbestisine tabidir; yazılı dahi olmadan kurulabilir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan inşaat sözleşmeleri bu kuraldan ayrılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payının yüklenici adına devri vaadi içerdiğinden TMK 706 ve Tapu Kanunu 26 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada taraflar sözleşmeyi adi yazılı şekilde düzenledikten sonra zaman içinde ediminin büyük kısmını ifa eden yüklenici, Yargıtay’ın yerleşik geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanımı sayılması ilkesine dayanarak haklarını korumaya çalışır. Bu ilke TMK 2. maddesindeki dürüstlük kuralından türetilmiştir ve her somut olayda ayrı değerlendirme gerektirir.

Muvazaa ve Danışıklılık

İnşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bir butlan nedeni muvazaadır. Örneğin arsa sahibinin alacaklılarından kaçırmak amacıyla arsasını kat karşılığı göstererek bir akrabaya devretmesi mutlak muvazaa oluşturur ve TBK 19. madde çerçevesinde sözleşme batıl sayılır. Muvazaa iddiasının hukuki sonuçları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu 200. madde uyarınca senetle ispat zorunluluğundan istisna tutulur; zira görünüşteki işlemle yaratılan yanılsama, yazılı delil koşuluna bağlanmaz.

Hata, Hile, Korkutma

TBK 30-39 arası hükümler irade sakatlıklarını düzenler. İnşaat sözleşmesinde en sık karşılaşılan sakatlık, esaslı hata (TBK 32) ve aldatmadır (TBK 36). Örneğin arsa sahibine verilen mimari projeye göre teslim edilecek bağımsız bölümün aslında imar durumu itibarıyla inşa edilemeyecek olması, objektif esaslı hata oluşturabilir; yüklenicinin imar durumunu bildiği halde bu bilgiyi saklaması ise aldatma oluşturur. İrade sakatlığı keşfedildikten sonra bir yıl içinde sözleşme iptal edilebilir (TBK 39).

Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffülü ve Gecikme Sorumluluğu

Yüklenicinin temel yükümlülüğü eseri sözleşme, fen ve sanat kurallarına uygun biçimde, kararlaştırılan zamanda ve ayıpsız olarak teslim etmektir. Bu yükümlülüğün ihlali durumunda iş sahibinin yöneltebileceği hak yelpazesi geniştir.

Ayıp Kavramı ve Türleri

İnşaat alanında ayıp açık ayıp ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılır. Açık ayıplar, muayene sırasında kolayca görülebilen kusurlardır; dış cephede görünür çatlaklar, yanlış yerleştirilmiş kapılar gibi. Gizli ayıplar ise yapının kullanımı sırasında ortaya çıkan kusurlardır; örneğin yalıtım eksikliğinden kaynaklanan su sızıntısı, zeminin çökmesi veya kolon demirlerinin paslanması. TBK 474. madde muayene ve ihbar süresini düzenler; açık ayıpta iş sahibinin uygun süre içinde bildirim yapması esastır. Gizli ayıplar ise fark edilir edilmez derhal bildirilmelidir.

Seçimlik Haklar

TBK 475. madde iş sahibine dört seçimlik hak tanır: sözleşmeden dönme (eser iş sahibinin kullanımına elverişsiz ya da kabulü beklenemez ise), bedel indirimi, ayıbın giderilmesini talep ve ücretsiz onarım. Bunlara ek olarak tazminat hakkı saklıdır. Yargıtay içtihatlarında, ayıbın giderilmesi masrafının eserin değerini aşması halinde bedel indirimi veya sözleşmeden dönme yoluna başvurulabileceği vurgulanır. İş sahibi bu haklardan hangisini kullanacağına kural olarak kendisi karar verir; ancak dürüstlük kuralı (TMK 2) sınır çizer.

Yüklenicinin Ağır Kusuru

TBK 478. madde, yüklenicinin eseri meydana getirirken fen ve sanat kurallarına açıkça aykırı davranması halinde iş sahibinin beş yıl yerine yirmi yıl süreyle ayıp sorumluluğuna başvurabileceğini düzenler. Deprem sonrası yıkılan yapılarda bu hüküm merkezî öneme sahiptir; statik projeye aykırı kolon kaldırma, donatı sayısının azaltılması, beton sınıfının düşürülmesi gibi eylemler ağır kusur sayılır ve yirmi yıllık uzun zamanaşımının kapısını açar.

Gecikme ve Cezai Şart

İnşaat sözleşmelerinin neredeyse tamamında gecikme cezası kararlaştırılır. Cezai şartın TBK 179 ve devamı hükümleri uyarınca asıl borcun ifasından bağımsız olarak talep edilip edilemeyeceği sözleşme metninden anlaşılır. TBK 182. madde aşırı cezai şartı hakime azaltma yetkisi tanır; mahkeme cezai şartın tacirler arasında dahi hakkaniyete aykırı biçimde yüksek olduğunu tespit ederse makul seviyeye indirir. Uygulamada gecikmenin yüklenicinin kusurundan mı yoksa iş sahibinin yapı ruhsatını almakta geç kalmasından mı kaynaklandığı bilirkişi incelemesiyle belirlenir; bu inceleme dosyanın kaderini belirler.

İş Sahibinin Temerrüdü ve Bedelin Ödenmemesi

Bu konuda daha fazla detay için İş Sözleşmesi Örneği rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İş sahibinin başlıca yükümlülüğü bedeli ödemektir. TBK 485 uyarınca iş sahibi bedeli ödemekten kaçınır ya da gerekli malzemeyi temin etmekte temerrüde düşerse yüklenici süre tayin edip sözleşmeden dönebilir; bu durumda yapılan imalat karşılığının ödenmesini ve varsa kar mahrumiyetini talep edebilir. TBK 123-126 arası genel temerrüt hükümleri de uygulama alanı bulur. İş sahibinin temerrüdü halinde yüklenici lehine inşaat rehni kaydı TMK 808-813 maddelerindeki genel rehin düzenlemesi ile TMK 893-897 arasındaki kanuni ipotek hükümleri çerçevesinde konabilir; bu kayıt yüklenicinin alacağının taşınmaz üzerinde öncelik güvencesine kavuşmasını sağlar.

Yüklenicinin Kanuni İpoteği

TMK 895. madde, yüklenicinin yapı üzerinde teminat amaçlı ipotek tescili isteme hakkını düzenler. Bu hak, inşaatın tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde kullanılmalıdır; süre hak düşürücüdür. İpotek kaydı, yüklenicinin hak ettiği ancak tahsil edemediği bedel ile sınırlı olup tamamlanan işin değerini aşamaz. Tapu müdürlüğüne başvuru, gerekirse tapu iptali davası ile taç takar.

Bedel İhtilafı ve Hakim Müdahalesi

Bedelin götürü kararlaştırılmadığı sözleşmelerde yüklenici, TBK 481. madde çerçevesinde işin değerine göre bedel talep edebilir. Pratikte bilirkişi raporları esas alınır. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan aşırı ifa güçlüğü TBK 138. madde uyarınca sözleşmenin uyarlanmasına dayanak olabilir; özellikle döviz kuru dalgalanmaları, enflasyonun olağanüstü seyri ve deprem gibi olaylar mahkeme nezdinde uyarlama sebebidir. Uygulayıcının iş programı, birim fiyat cetveli ve revize mali tablolarla hakimi desteklemesi şarttır.

Kat Mülkiyeti ve Yapı Ortaklığı (KMK 634)

Kat Mülkiyeti Kanunu, birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapıların mülkiyet, yönetim ve komşuluk ilişkilerini düzenler. Bir binanın inşası bitip iskan alındıktan sonra taraflar açısından kat mülkiyeti rejimi yürürlüğe girer. Bu aşamadan itibaren malikler, arsa payları üzerinden paylı malik olurken bağımsız bölümlerde münferit kat maliki konumunu kazanır.

Arsa Payı Hesabı

KMK 3. madde arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı biçimde dağıtılmasını öngörür. Arsa payı yanlış dağıtılmışsa maliklerin KMK 3. madde dayanaklı düzeltme talebi mahkemeye taşınabilir; hak düşürücü süre bulunmamakla birlikte iyiniyet sınırları çerçevesinde değerlendirilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payı dağıtımının yanlış yapılması, hem yükleniciye karşı sözleşmesel, hem de diğer maliklere karşı mülkiyet haksızlığı davasına yol açabilir.

Yönetim Planı

KMK 28. madde yönetim planını bütün maliklerin sözleşmesi olarak nitelendirir. Yönetim planının değiştirilmesi beşte dört çoğunluk ile mümkündür; aksi kararlaştırılmadıkça yönetici seçimi, ortak giderler, ortak alan kullanımı bu plana göre düzenlenir. Yüklenici teslim aşamasında yönetim planını tek taraflı olarak düzenleyip tapuya bırakabilir; ancak bu plan hükümlerinin mülkiyet hakkına aykırı olması halinde malikler mahkemeye başvurabilir.

Ortak Alanlara Müdahale

KMK 19. madde ortak yerlerde malikin kendi başına değişiklik yapamayacağını düzenler. Projeye aykırı balkon kapatma, cephe değişikliği, kaloriferden ayrılma gibi müdahaleler diğer maliklere dava hakkı verir. KMK 33. madde uyarınca proje aykırılığı eski hale iade davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; ayrıca idari tarafta imar mevzuatı yaptırımları devreye girer.

İmar Hukuku, Ruhsat ve Yapı Kullanma İzni (3194)

İlgili süreç hakkında ayrıntılı bilgiye İmar Durumu Sorgulama sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

3194 sayılı İmar Kanunu, planlamadan yapı denetimine uzanan bütüncül bir rejim kurar. Uygulamacı bir dosyayı değerlendirirken üç katmanı (plan, ruhsat, iskan) birlikte inceler.

Planlama Hiyerarşisi

Kanunun 5 ve 8. maddeleri plan türlerini düzenler: çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı ve parselasyon planı. Üst ölçekli plana aykırı alt ölçek plan geçersizdir. Planların iptali için 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu 7. madde uyarınca 60 gün içinde idari dava açılmalıdır; ilan süresinden itibaren süre işlemeye başlar. Kesinleşmiş planın icrai niteliği tartışma yaratabilmekte olup uygulama işlemlerinin tebliğinden itibaren de süre çağrısı yapılması yerleşik içtihatla benimsenmiştir.

Yapı Ruhsatı

3194 sayılı Kanunun 21. ve 22. maddeleri ruhsata bağlılığı düzenler. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı, yapı tatil zaptı ile tespit edilir; 30 gün içinde aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır (32. madde). 42. madde para cezalarını taşınmazın yüzölçümüne, kat sayısına ve cezanın ağırlığına göre belirler. Yapı ruhsatının iptal edilmesi halinde ruhsata dayanarak yapılmış imalatın kaderi, idari işlemin iptal gerekçesine bağlıdır; idari işlemin geçmişe etkili iptali planlama aşamasına uzanıyorsa inşaatın kaderi daha riskli hale gelir.

Yapı Kullanma İzni

İnşaat tamamlandıktan sonra belediyece düzenlenen yapı kullanma izin belgesi (iskan), yapının sözleşme ile üstlenilen nitelikte olduğunun ve mevzuata uygun yapıldığının belgesidir. İskan alınmadan yapı kullanılamaz; elektrik, su, doğalgaz abonelikleri kural olarak bağlanmaz. Ön ödemeli konut alıcısına teslim yüklenicinin iskan alma yükümünü içerdiği Yargıtay kararlarıyla güçlenmiştir; iskan eksiği ayıp olarak değerlendirilir.

Yapı Denetim Sistemi (4708) ve Fenni Mesuliyet

1999 Marmara depremi sonrası 2001’de kabul edilen 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, özel sektör yapı denetim şirketi modelini getirmiştir. Bu model, ruhsat alınmış yapıların inşaat sürecinin bağımsız bir özel hukuk tüzel kişisi (yapı denetim şirketi) tarafından denetlenmesini zorunlu kılar.

Yapı Denetim Sözleşmesi

Kanunun 2. maddesi yapı denetim hizmeti sözleşmesini tanımlar; 3. madde yapı denetim şirketinin görevlerini sıralar: statik, mimari, mekanik ve elektrik projelerinin incelenmesi, şantiyenin dönemsel denetimi, beton ve demir test sonuçlarının kontrolü, iş ve işçi güvenliği tedbirlerinin gözlenmesi. Şirket, faaliyeti boyunca yapı sahibine karşı özen yükümlüsüdür ve ücreti yapı denetim hizmet bedeli olarak hesaplanır.

Fenni Mesulün Şahsi Sorumluluğu

Kanunun 2/4. maddesi, yapı denetim şirketinde çalışan mimar ve mühendislerin denetim görevini şahsen üstlendiğini; 8. madde bu kişiler bakımından şahsi sorumluluğu düzenler. Deprem sonrası yıkılan bir yapıda statik denetim yapan mühendisin fenni mesul sıfatıyla kişisel cezai ve hukuki sorumluluğu devreye girer. 4708 sayılı Kanunun 3. maddesi aynı zamanda şirketin faaliyet izninin iptali, puan düşümü ve para cezalarını düzenler; Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu yaptırımları uygular.

Yapı Sahibinin Yönelebileceği Yollar

Yapı sahibi, yapı denetim şirketinin özensiz denetiminden kaynaklanan zararları için genel hükümlerle (TBK 49 haksız fiil, TBK 112 sözleşme sorumluluğu) dava açabilir. Ayrıca şirketin zorunlu mali sorumluluk sigortası (4708 m. 10 ve yönetmelikle zorunlu hale getirilen teminat) devreye sokulabilir. Şirket aleyhine açılacak dava, hizmet ilişkisi bağıyla birlikte yardımcı kişinin eylemlerinden de sorumluluk doğurur (TBK 66).

Kentsel Dönüşüm Özel Rejimi (6306)

Konunun pratik uygulamaları için Kentsel Dönüşüm Hakları içeriğimiz yol göstericidir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, olağan mevzuatın yanında özel ve hızlı bir rejim kurar. Bu rejimin uygulayıcılar için dört anahtarı vardır: riskli yapı tespiti, boşaltma, hak sahipliği belirlenmesi ve dönüşüm tercihinin hayata geçirilmesi.

Riskli Yapı Tespiti

Kanunun 3. maddesi ve 15.12.2012 tarihli Uygulama Yönetmeliği, bir yapının riskli yapı ilan edilmesinin usulünü düzenler. Tespit, malikin başvurusuyla ya da idarece resen yapılabilir. Tespit sonucunda düzenlenen rapor tapuya bildirilir ve şerh düşülür; yapı sahibine 15 gün içinde itiraz hakkı tanınır. İtiraz Teknik Heyetçe değerlendirilir. İtirazın reddi halinde idari yargı yolu açıktır.

Boşaltma ve Yıkım

Kesinleşmiş riskli yapı tespiti sonrası 60 günden az olmamak üzere süre verilir; süre sonunda elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir, tahliye sağlanır ve yıkım gerçekleştirilir. Bu süreç içinde idari yargıda yürütmenin durdurulması talepleri yaşamsal önemdedir; eğitim dönemi, hastalık, engellilik ve başka bir meskenin bulunmaması gibi istisnai haller ileri sürülebilir.

Hak Sahipliği ve Karar Çoğunluğu

Kanunun 6. maddesi ve Yönetmelik, dönüşüm sonrasında yeniden yapılacak yapının paydaşların en az üçte iki çoğunluk kararı ile hayata geçirilmesini öngörür. 2019 ve 2023 değişiklikleri sonrası çoğunluk hesabının hisse bazlı yapılacağı netleşmiştir. Çoğunluğa katılmayan hissedarın payı arsa açık artırması yoluyla diğer hissedarlara veya İdareye satılabilir. Bu mekanizma mülkiyet hakkına anayasal düzeyde müdahale doğurduğundan AYM’ye taşınan başvurularda ölçülülük testi merkez alınır.

Mali Teşvikler ve Kira Yardımı

Kanun 7. madde ile kira yardımı, faiz desteği, dönüşüm kredisi ve harç muafiyetleri gibi teşvikleri düzenler. 2026 yılında uygulanacak kira yardımı aylık miktarları Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın dönemsel tebliğleri ile belirlenir. Hak sahibi olmasına rağmen kira yardımı ödenmeyen paydaş, idari dava yoluyla ödemeyi talep edebilir.

Rezerv Yapı Alanı ve Riskli Alan Farkı

6306 sayılı Kanun üç farklı coğrafi kategori tanımlar: riskli yapı (bireysel bina düzeyinde), riskli alan (bölgesel düzeyde Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alanlar) ve rezerv yapı alanı (dönüşüme kaynak teşkil edecek yeni yapılaşma alanları). Bu kategoriler mülkiyet hakkına müdahalenin yoğunluğunu farklılaştırır. Riskli alan ilanı, bölgedeki maliklerin mülkiyet haklarını geniş ölçüde sınırlayabildiğinden, AYM bireysel başvurularında ölçülülük denetimi sıkı biçimde yapılır. 2024 sonrasında birçok İstanbul ilçesinde ilan edilen rezerv yapı alanları, plan değişikliği ve yapılaşma koşullarının tek yanlı idarece belirlenmesi nedeniyle malikler tarafından yargıya taşınmıştır.

Kamulaştırma ve Mülkiyet Hakkının Anayasal Güvencesi

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, idarenin taşınmaz edinme yetkisinin sınırlarını Anayasa 46. madde ekseninde çizer. İnşaat hukukunun idare hukukuyla kesiştiği en kritik alanlardan biridir.

Kamulaştırma Süreci

Kanunun 4. maddesi, idarenin kamulaştırma kararı öncesinde maliklerle satın alma usulünü denemesini zorunlu kılar. Bu usul başarısız olursa idare, Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespit ve tescil davası açar. Mahkeme bilirkişi raporuna göre kamulaştırma bedelini belirler ve bedelin yatırılmasına bağlı olarak tescile karar verir. Bu dava, doğrudan maliki muhatap alır ve basit yargılama hükümlerine tabi olmamakla birlikte uygulamada hız kazandırılmış bir yargılama rejimi izler.

Acele Kamulaştırma

Kanunun 27. maddesi, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde Bakanlar Kurulu (2018 sonrası Cumhurbaşkanı) kararıyla acele kamulaştırma yapılmasına olanak tanır. Bu yol daha hızlı olup tescil öncesi el koyma ve inşaata başlama imkanı doğurur. Ancak acele kamulaştırmanın keyfiliğe dönüşmesi riski, AYM bireysel başvurularında ölçülülük ve gereklilik değerlendirmesi çerçevesinde sıkı denetime tabi tutulur.

Kamulaştırmasız El Atma

İdarenin taşınmaza fiilen el koyması ancak usulüne uygun kamulaştırma yapmaması durumunda malik, kamulaştırmasız el atma davası açabilir. 11.06.2013 tarihli 6487 sayılı Kanunla getirilen düzenleme ve Anayasa Mahkemesinin 2014/123 sayılı kararı uyarınca malikin bedel talebi ve mülkiyete saygı hakkı bakımından güvenceler güçlendirilmiştir. Uygulamada idarenin imar uygulaması nedeniyle taşınmazı yeşil alan ya da yola ayırdığı hallerde hukuki el atma boyutu devreye girer; bu tip davalar asliye hukuk veya idare mahkemesi arasında görev uyuşmazlığına konu olabilmektedir.

Mülkiyetin Anayasal Çerçevesi

Anayasa 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alır. 46. madde kamulaştırmanın ancak kamu yararı için ve peşin ödeme ya da taksit esasıyla yapılabileceğini düzenler. AYM kararları, kamulaştırma bedeli hesaplamasında güncel emsal satışlar, kapitalizasyon yöntemi ve maliyet yaklaşımı gibi yöntemlerin bir arada değerlendirilmesini ve sonucun Anayasa 35 güvencesinin özünü zedelemeyecek biçimde olmasını öngörür.

Kamu İhale İnşaat İşleri (4734 ve 4735)

Kamu yapım işleri, özel hukukun irade özerkliği ile idarenin tek yanlı düzenleme gücünün kesiştiği kendine özgü bir alandır. 4734 sayılı Kanun ihale aşamasını; 4735 sayılı Kanun sözleşme uygulamasını düzenler.

İhaleye Katılım ve Değerlendirme

4734 sayılı Kanun 10. madde yeterlik kriterlerini; 37. madde aşırı düşük teklif açıklamasını; 54. madde itirazen şikayet yolunu düzenler. Yapım işlerinde iş deneyim belgesi en kritik yeterlik belgesidir. Kamu İhale Kurumuna itirazen şikayet süresi, kural olarak karara karşı on gün; ilan ve doküman aykırılıklarına karşı ilan süresi içinde uygulanır. Kurum kararlarına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir; süre 30 gündür.

Sözleşme Uygulaması

4735 sayılı Kanun 8. madde sözleşmenin imzalanmasını; 10. madde süre uzatım hallerini; 15. madde sözleşme bedeli artışını; 18. madde feshi; 26. madde yasaklamayı düzenler. Uygulamada fiyat farkı hesaplamaları Cumhurbaşkanlığı Kararı ile belirlenen formüller üzerinden yapılır; deprem sonrası çıkarılan ek düzenlemeler (ör. 2023/7649 ve 2024 ek kararnameleri) fiyat farkı formüllerinde günün ekonomik koşullarına uyarlama sağlamıştır. İş deneyim belgesinin gerçeğe aykırı düzenlenmesi ya da ihaleye fesat karıştırılması TCK 235-237 arası suçlarla birlikte cezai sorumluluk da doğurur. Kesin teminat mektuplarının hileli kullanılması durumunda teminat veren banka ile yüklenici arasındaki rücu ilişkisi, bankanın bağımsız teminat yükümlülüğünün kapsamı ve iyiniyetli üçüncü kişi konumunun korunması gündeme gelir; bu ihtilaflar asliye ticaret mahkemesinde ayrı bir dava konusu haline gelebilir.

Yasaklama ve İtiraz

4735 sayılı Kanun 26. madde, sözleşme süresince ortaya çıkan yükleniciden kaynaklı ağır ihlalleri yaptırıma bağlar. Kesinleşmiş yasaklama kararları Resmi Gazete’de ilan edilir ve belirli süre kamu ihalelerine katılım yasağı getirir. Yasaklama kararının iptal davası, ilandan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde açılır. Yasaklama kararı kişinin ekonomik varlığını doğrudan etkilediğinden AYM bireysel başvurularında mülkiyet hakkı, çalışma özgürlüğü ve adil yargılanma hakkı bir arada değerlendirilir.

Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) Sözleşmeleri

6428 sayılı Kanun ve 3996 sayılı Yap-İşlet-Devret modeline dair çerçeve, büyük altyapı projelerini (şehir hastaneleri, otoyollar, köprüler, havalimanları) özel sektörle birlikte yürütme imkanı tanır. KÖİ sözleşmeleri standart kamu ihalesine kıyasla uzun vadeli işletme klozları, mevcudiyet bedeli, talep riski, kamu tarafından verilen teminatlar ve kur koruma mekanizmaları içerir. Uygulayıcı, bu tür sözleşmelerde projenin finansal yapısını (lender direct agreement) ve proje şirketi ile kredi veren kurumlar arasındaki ilişkiyi birlikte değerlendirmek zorundadır.

4735 Sayılı Kanunun 10. Maddesi – Mücbir Sebepler

Kamu yapım işlerinde süre uzatımı için yüklenicinin ileri sürebileceği mücbir sebepler 4735 sayılı Kanunun 10. maddesinde doğal afetler, salgın hastalıklar, hükümet tasarrufları ve yangın olarak örneklendirilmiştir. Uygulayıcı bu listede sayılmayan ancak ekonomik denge açısından ağır yük getiren durumlar için (örneğin kur şokları, uluslararası ticaret sınırlamaları, nadir hammadde kısıtları) beklenmeyen hal kavramı ile TBK 138 uyarlama hükmünü eş zamanlı işleyerek süre uzatımı ve bedel uyarlama talebini şekillendirebilir.

FIDIC Tipi Sözleşmeler ve Uluslararası İnşaat

FIDIC formları, dünya inşaat piyasasının ortak dilidir. 1999 basımı Red/Yellow/Silver Book üçlemesi ve 2017’de yayımlanan ikinci basımlar, uluslararası projelerde yaygın kullanılır. 2019’da yayımlanan Emerald Book, tünel ve yer altı işlerine özgü rejim kurar.

Red Book (Construction)

İşverenin tasarımı üstlendiği birim fiyat esaslı modeldir. Mühendis (Engineer) belirli ölçüde idari, belirli ölçüde de yarı-hakem bir konumda rol üstlenir. Her uyuşmazlıkta önce Engineer’s Determination aşaması işler; sonra DAAB (Dispute Avoidance/Adjudication Board) devreye girer; uyuşmazlık çözülmezse tahkim aşamasına geçilir. Türkiye’de kamu kurumlarınca kullanılan MDB Harmonised Edition, bu modelin uluslararası finansman kuruluşlarınca uyarlanmış sürümüdür.

Yellow Book (Plant and Design-Build)

Yüklenicinin tasarımı üstlendiği model. Enerji santrali, endüstriyel tesis inşaatları için yaygındır. Tasarım ve inşaat riski yüklenicide toplandığından ücret götürü esasa yaklaşır. Performans testleri (Performance Tests) aşaması ve defects notification period (ayıp bildirim süresi) modelin omurgasıdır.

Silver Book (EPC/Turnkey)

Mühendislik, tedarik ve inşaatı birlikte kapsayan tam anahtar teslim modeli. Özellikle IPP (Independent Power Producer) gibi finans yoğun projelerde ve kamu özel işbirliklerinde tercih edilir. Yüklenicinin kumulatif risk yükü en yüksek seviyededir; sözleşmede mücbir sebep ve ekonomik denge klozları kritik önemdedir.

Uygulanacak Hukuk ve Dil Kayıtları

FIDIC tip sözleşmelerinde Sub-Clause 1.4 uygulanacak hukuku ve dili düzenler. Uygulayıcı, taraflar arasında seçilen hukukun, zorunlu hükümleri ne kadar kapsadığını (örneğin Türk mahkemesinde yabancı bir hukuk seçiminin MÖHUK 2. madde kamu düzeni kaydı çerçevesinde sınırı) incelemelidir. Dil kaydı, prevailing language doğrultusunda Türkçe çeviri ile yabancı dil metin arasında çelişki halinde hangisinin üstün geleceğini belirler.

İnşaat Tahkimi (MTK 4686) ve Alternatif Çözüm

Binance Global Kaynaklı Hukuki Uyuşmazlıklar ve Türkiye’de Çözüm Yolları ile ilgili detaylı rehberimize buradan ulaşabilirsiniz.

Milletlerarası Tahkim Kanunu 4686, tarafların yabancılık unsuru içeren ilişkilerini tahkim yoluyla çözebilmesine olanak tanır. İnşaat projelerinin çoğu yabancı sermaye, yabancı yüklenici veya yabancı finansör içerdiğinden, tahkim kaydı sözleşme ekonomisinin bir parçasıdır.

Kurumsal Tahkim Mercileri

Uluslararası Ticaret Odası (ICC), Londra Uluslararası Tahkim Mahkemesi (LCIA), Stokholm Ticaret Odası (SCC), Singapur Uluslararası Tahkim Merkezi (SIAC) ve Dubai DIFC-LCIA başlıca kurumsal seçeneklerdir. Türkiye’de ise İstanbul Tahkim Merkezi (İSTAC) 7101 sayılı Kanunla kurulmuştur ve 2016’dan bu yana ulusal ve uluslararası inşaat uyuşmazlıklarında hizmet vermektedir.

Tahkim Kararının Tanınması ve Tenfizi

Yabancı tahkim kararlarının tanınma ve tenfizi, Türkiye’nin taraf olduğu 1958 New York Sözleşmesi ile MÖHUK 60-63 arası hükümlere tabidir. Tenfiz talepleri Asliye Ticaret Mahkemesinde görülür. Tenfiz engelleri kamu düzeni, savunma hakkının ihlali ve tahkim anlaşmasının geçersizliği gibi sınırlı nedenlerle mümkündür.

DAAB ve Adjudication

FIDIC 2017 baskısı, sözleşme yürürlüğünde sürekli çalışan bir DAAB (Dispute Avoidance/Adjudication Board) kurulmasını öngörür. Bu kurul, uyuşmazlıkları hızlı biçimde çözen geçici bağlayıcı kararlar verir; karara uymayan tarafın tahkime taşıma hakkı saklıdır. Adjudication müessesesi, İngiltere’deki Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 kökenli olup uluslararası projelerde süreci tıkamamak için kabul görmüştür.

Arabuluculuk

İnşaat uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 7155 sayılı Kanunla getirilen ticari davalarda dava şartı arabuluculuk uygulaması yaygın biçimde devreye girer. Ticari nitelikli konutun teslim gecikmesi, tamir bedeli, cezai şart talepleri gibi uyuşmazlıklar dava öncesi arabulucuya başvurulmadan mahkemeye getirilemez.

İş Sağlığı Güvenliği Şantiye Uygulaması (6331)

İnşaat, ölümlü iş kazalarının en sık yaşandığı sektörlerden biridir. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu, işverene çok yönlü yükümlülük getirir. 6. madde risk değerlendirmesi, 10. madde acil durum, 11. madde iş kazası bildirimi, 14. madde eğitim, 16. madde bilgilendirme, 17. madde denetim ve yaptırımları düzenler. Alt yüklenici (taşeron) ilişkilerinde asıl işverenin müteselsil sorumluluğu 4857 sayılı Kanun 2. madde çerçevesinde iş hukuku bakımından geçerliyken; 6331 sayılı Kanun 23. madde birden fazla işverenin bulunduğu şantiyelerde koordinasyon yükümlülüğünü ayrıca düzenler. Şantiyede aynı anda çalışan farklı taşeronların iş güvenliği zincirindeki kopuklukların bilirkişi raporunda tespit edilmesi tazminat dosyasının kaderini belirler.

Şantiyede Temel Yükümlülükler

Yüklenici şantiyede risk değerlendirmesi yapmak, iş sağlığı güvenliği uzmanı görevlendirmek, işyeri hekimi bulundurmak, çalışanlara kişisel koruyucu donanım sağlamak, yüksekte çalışma önlemleri almak, elektrik tesisatı güvenliğini sağlamak ve acil durum planı hazırlamakla yükümlüdür. 4857 sayılı İş Kanunu 77. madde iş güvenliği yükümlülüğünü ayrıca düzenler. İhmal halinde işçinin uğradığı zararlar için işverenin hukuki ve cezai sorumluluğu birlikte doğar.

İş Kazası ve Rücu Davası

5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu 21. madde, SGK’nın iş kazası nedeniyle sigortalıya yaptığı ödemeler için işverene karşı rücu hakkını düzenler. İşverenin kusuru oranında rücu davası kabul edilir. Paralelinde işçi veya hak sahibi aileler, maddi ve manevi tazminat için iş mahkemesinde ayrı dava açar. Tazminat ve rücu davalarının birbirini etkilemesi nedeniyle sürecin bütüncül takibi gerekir.

Cezai Sorumluluk

Ölümlü iş kazalarında TCK 85. madde kapsamında taksirle ölüme sebebiyet suçu devreye girer. Bilinçli taksir halinde ceza artırılır. İşveren vekilinin cezai sorumluluğu, görev ve yetki dağılımına göre değerlendirilir; özellikle şantiye şefi, iş güvenliği uzmanı ve işverenin bizzat kendisi ayrı ayrı yargılanabilir.

ÇED ve Çevre İzinleri Penceresinden İnşaat

2872 sayılı Çevre Kanunu ile Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği, belirli büyüklükteki inşaat projelerinin ÇED sürecinden geçmesini zorunlu kılar. Otoyol, baraj, havalimanı, enerji santrali, maden, büyük ölçekli konut projeleri gibi yapılar ÇED Raporu veya Seçme Eleme kararı ile başlayan süreçten geçer.

ÇED Kararı ve İptali

ÇED olumlu ya da olumsuz kararına karşı 2577 sayılı Kanun 7. madde uyarınca 60 gün içinde iptal davası açılabilir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde yapılan büyük projelerde yerel halkın davacı sıfatı, Danıştay’ın 2001/9 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve sonraki kararlarla geniş yorumlanmıştır; menfaat bağı kamusal nitelik taşıyan çevre değerleri yönünden esneklikle değerlendirilir.

ÇED Gerektirmeyen Projeler

Yönetmelik eki listelerde ÇED gerektirmeyen projeler tanımlanır; ancak bu listedeki konut ve iş yeri projelerinde dahi GSM (gayrisıhhi müessese) ruhsatı, atık su deşarj izni ve emisyon izni gibi tamamlayıcı izinler zorunludur. Çevre mevzuatına aykırı yapılan inşaat hem idari para cezası hem de yapı tatili riski taşır; ayrıca TCK 181 çevreyi kirletme suçu bakımından da değerlendirilebilir.

Deprem Sonrası Yapı Hasarları ve Sorumluluk Zinciri

Türkiye aktif deprem kuşağında yer alır ve 1999 Marmara, 2011 Van, 2020 İzmir, 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrasında inşaat hukuku alanındaki sorumluluk zinciri tartışmaları kamu gündemini belirlemiştir. Uygulayıcı açısından sorumluluk zinciri üç katmandan oluşur.

Yüklenici ve Arsa Sahibi

Yüklenici, TBK 474-478 ayıp hükümleri ve 478. madde ağır kusur halinde 20 yıllık uzamış zamanaşımı kapsamında sorumludur. Statik projeye aykırı uygulama, demir eksiltme, beton sınıfı düşürme gibi ağır kusur örnekleri sorumluluğu doğurur. Arsa sahibinin kural olarak yapı kusuru nedeniyle sorumluluğu yoktur; ancak yüklenici tarafından yapılan işi kabul edip malik olarak kullanmaya başladığı andan itibaren TBK 69. madde yapı malikinin sorumluluğu çerçevesinde üçüncü kişilere karşı objektif sorumluluğu devreye girebilir.

Yapı Denetim Şirketi ve Fenni Mesul

4708 sayılı Kanun çerçevesinde denetimi üstlenmiş şirket ve fenni mesul, gerekli özeni göstermediği ölçüde tazminata mahkum edilir. Zorunlu mali sorumluluk sigortası devreye sokulur. Fenni mesulün şahsi cezai sorumluluğu TCK 85 kapsamında ayrıca yürür.

Devletin Sorumluluğu

Ruhsat, iskan, plan değişikliği ve yapı denetim şirketi üzerindeki gözetim yetkilerini kullanan idarenin hizmet kusuru söz konusu olabilir. Anayasa 125. maddesi idarenin eylemlerinden doğan zararları tazmin etme yükümlülüğünü düzenler; 2577 sayılı Kanun 2. madde kapsamında tam yargı davası bu talebin yargısal aracıdır. Dava açma süresi, zararın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl ve her durumda olaydan itibaren beş yıldır (2577 m. 13).

DASK ve Tazminat Zinciri

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) aracılığıyla zorunlu deprem sigortası ödemesi yapar. DASK ödemesi, sigortalının zararını kanuni tavanla sınırlı olarak karşılar. Bu tavanı aşan zararlar için yüklenici, yapı denetim şirketi ve idare aleyhine açılacak tazminat davaları sürmekte olup halef sıfatıyla DASK’ın rücu hakkı da saklıdır.

AYM Bireysel Başvuru ve AİHM Protokol 1/1

Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru mekanizması, inşaat ve mülkiyet uyuşmazlıklarında anayasal güvenceyi somutlaştıran araçtır. 6216 sayılı Kanun 45. madde bireysel başvuruyu, 47. madde başvurunun kabul edilebilirlik kriterlerini düzenler. Olağan yargı yolları tüketilmelidir; süre, kesinleşmiş karardan itibaren otuz gündür.

AYM’nin Mülkiyet Odaklı Kararları

AYM bireysel başvuru kararlarında kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi, uzun süren yargılama nedeniyle mülkiyet hakkının sulandırılması, yapı ruhsatının iptali sonrası hak sahibinin mağduriyeti gibi konular Anayasa 35 ve 36 ekseninde değerlendirilir. İçtihatta ölçülülük testi üç aşamalı uygulanır: elverişlilik, gereklilik ve orantılılık.

AİHM ve 1 No’lu Protokol 1. Madde

AİHM, mülkiyet hakkını 1 No’lu Protokol 1. madde kapsamında güvence altına alır. Türkiye aleyhine verilen kararlar arasında kamulaştırmasız el atma, imar plan değişikliği nedeniyle mülkiyet hakkının sulandırılması, yapı denetim şirketi üzerindeki gözetim eksikliği gibi konular bulunur. AİHM kararları HUDOC veritabanında erişilebilir durumdadır; kararların iç hukukta uygulanması Yargıtay ve AYM içtihatlarına yansır.

Başvuru Dosyasının Kurgulanması

Başvurucu, mülkiyet hakkının ne şekilde ihlal edildiğini; iç hukukta hangi yolları tükettiğini; kararların neden ölçülülük testini geçmediğini; muadilleri karşısında hangi ekonomik bedeli ödediğini somut biçimde anlatmalıdır. Dosyaya idari yazışma, bilirkişi raporu, emsal değer tespiti, tapu kaydı, banka ekstresi, fiziki durum fotoğrafları ve yargı kararları eklenir.

Asbest, Tehlikeli Atık ve Yıkım İşleri

Yıkım işleri başlı başına ayrı bir rejime tabidir. 16.06.1995 tarihli Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik, 2005 sayılı 5491 Çevre Kanunu değişikliği ve Bayındırlık Yönetmeliği, eski yapıların yıkımı sırasında asbestin kontrollü biçimde sökülmesini zorunlu kılar. Kentsel dönüşüm uygulamasında ihmal edilen asbest denetimi, hem işçiler yönünden mesleki hastalık hem de çevre yönünden ağır sorumluluk doğurur. Tehlikeli atık mevzuatı (Atık Yönetimi Yönetmeliği) çerçevesinde hafriyatın uygun tesislere götürülmesi ve kayıtların tutulması yüklenicinin yükümlülüğündedir.

Yapı Malzemesi Yönetmeliği ve CE Uygunluk

305/2011 sayılı AB Yapı Malzemeleri Tüzüğü ile uyumlu olarak Türkiye’de çıkarılan Yapı Malzemeleri Yönetmeliği, inşaatta kullanılacak demir, çimento, ahşap, izolasyon malzemelerinin CE işareti veya Yapı Malzemesi Uygunluk Belgesi taşımasını zorunlu kılar. Uygun olmayan malzeme kullanılan yapılarda idari yaptırımlar yanında ürün sorumluluğu çerçevesinde yüklenici ve satıcı aleyhine geniş kapsamlı tazminat davaları açılabilir.

Yargılama Yolu: Asliye Hukuk, Tüketici, İdare

İnşaat uyuşmazlıklarında görev ve yetki belirlenmesi, açılan davanın kaderini belirleyen ilk eşiktir.

Asliye Hukuk Mahkemesi

Tarafların her ikisi de ticari nitelik taşımayan hallerde ve uyuşmazlığın tüketici hukuku kapsamında olmadığı durumlarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali, tapu iptali ve tescil davaları, yüklenicinin kanuni ipoteği, ayıplı imalatın giderilmesi gibi davalar bu mahkemede görülür.

Asliye Ticaret Mahkemesi

Her iki taraf da tacir ise ve uyuşmazlık iki tacir arasında akdedilen bir sözleşmeden doğuyorsa asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Kamu ihalesi sözleşmelerinin uygulanması, FIDIC tipi sözleşme uyuşmazlıklarının Türkiye’deki tenfizi ve şirketler arası inşaat yüklenim ilişkileri bu mahkemenin görev alanındadır.

Tüketici Mahkemesi

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73. maddesi, tüketici işlemlerinden doğan davaları tüketici mahkemesine bırakır. Ön ödemeli konut satışında (6502 madde 40-45) yüklenicinin teslim gecikmesi, ayıp, cayma hakkı gibi davalar burada açılır. 6502 sayılı Kanunun 73. maddesinin emredici hükmü ile 3. maddedeki tüketici tanımı birlikte değerlendirildiğinde konut satış ilişkisi kural olarak tüketici mahkemesinin görev alanına girer.

İdare Mahkemesi

Yapı ruhsatının iptali, yıkım kararının iptali, imar planı değişikliği, yapı denetim şirketinin yaptırımı, kamu ihalesinde Kamu İhale Kurumu kararları, 6306 tespit işlemleri ve ÇED kararları gibi idari işlem niteliğindeki tasarruflar 2577 sayılı Kanun çerçevesinde idare mahkemesinde dava edilir. 60 günlük dava açma süresi ve 30 günlük yürütmenin durdurulması süresi sıkı biçimde işler.

Görev Uyuşmazlığı

Uygulamada kamulaştırmasız el atma davalarında asliye hukuk-idare ayrımı, imar uygulaması davalarında asliye hukuk-idare ayrımı, iş kazalarında iş mahkemesi-asliye hukuk ayrımı sık uyuşmazlık yaratır. 2247 sayılı Uyuşmazlık Mahkemesi Kanunu bu çatışmaları çözer; ancak süreci uzatır. Başvuru en baştan doğru mahkemede açıldığında dosyanın kaderi iyileşir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

İnşaat hukukunda süreler, uygulayıcının en sık hata yaptığı alanlardandır. Aşağıdaki tablo başlıca süreleri toplulaştırır.

Avukatlık Ücretleri – AAÜT 2026

Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) temelinde belirlenir. 2026 yılı tarifesi Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra bütün barolar ve mahkemeler için bağlayıcıdır. İnşaat uyuşmazlıklarında ücret, davanın maddi değerine ve yoğunluğuna göre şekillenir.

Nispi ve Maktu Ücret

Konusu para ile ölçülebilen davalarda nispi ücret uygulanır. Tarifenin 13. maddesi nispi ücret oranlarını kademeli olarak gösterir. Konusu para ile ölçülebilir olmayan (örneğin tapu iptali, idari işlem iptali) davalarda maktu ücret uygulanır. Hem maktu hem nispi ücretin alt sınırı AAÜT’nin ilgili yıl tutarları ile sınırlanır.

Karşı Vekalet Ücreti

Davayı kazanan taraf lehine hükmedilen karşı vekalet ücreti, avukatın kendi müvekkiliyle yaptığı anlaşmadan bağımsız olarak kendisine aittir (Avukatlık Kanunu 164). Bu kural pratikte büyük önem taşır; bir inşaat uyuşmazlığında yıllar süren yargılama sonunda kazanılan karşı vekalet ücreti, avukatın emeğinin karşılığı olarak ödenir.

Ücretsiz Ön Görüşme

Alyar Hukuk & Danışmanlık, inşaat sözleşmesinin incelenmesi veya idari işlem değerlendirmesi için ücretsiz ön görüşme imkanı sunar. Görüşmenin amacı, dosyanın kabul edilebilir olup olmadığını, dava süresinin kaçırılıp kaçırılmadığını ve stratejik öncelikleri belirlemektir. Ücretlendirme yalnızca vekalet ilişkisinin kurulmasından sonra yapılır.

Sözleşme Bedelinin Belirlenmesi

Avukat-müvekkil arasındaki ücret sözleşmesi 1136 sayılı Avukatlık Kanunu 163-164. maddelere göre yazılı yapılabilir. Nispi pay şartı, dava değerinin belli yüzdesi üzerinden hesaplanabilir; ancak anlaşmada AAÜT altındaki rakamlar geçersiz sayılır. Şartlı vekalet ücreti (başarı primi), sadece dava kazanılması halinde ödeme öngörür; hukukumuzda sınırlı biçimde kabul edilen bu modelin Avukatlık Kanununun 164/4. madde sınırları dikkatle takip edilmelidir. Vekalet ilişkisi sona ererse avukat, yaptığı iş oranında ücret talep edebilir; görevden ayrılmanın haklı nedenlere dayanıp dayanmadığı ayrıca değerlendirilir.

Sahada Sık Yapılan Hatalar

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmemesi: Adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmelerde taraflar edime başlasalar dahi uyuşmazlık çıktığında şekil geçersizliği önemli bir silah olarak kullanılabilir.
• Arsa payı dağılımının bağımsız bölüm değerine uygun yapılmaması: Tapuya tescil edilen paylar binanın gerçek değer dağılımına uymadığında KMK 3 kaynaklı tadil davaları açılır.
• Yapı ruhsatının iptaline karşı 60 gün içinde dava açılmaması: İdari yargı süresinin geçirilmesi inşaatı doğrudan tehlikeye atar; yürütmenin durdurulması talebi yapılamaz.
• Gecikme cezasının tacirler için dahi aşırı kararlaştırılmasına rağmen TBK 182 azaltımının talep edilmemesi: Talep olmadan hakim resen inmez; dilekçe tekniği önemlidir.
• Ayıp bildirimi için uygun sürenin kaçırılması: Açık ayıplar muayene sonrası derhal, gizli ayıplar keşfedildikten sonra bildirilmelidir; sessizlik kabul sonucunu doğurur.
• Yüklenici kanuni ipoteğinin üç aylık hak düşürücü süresinin kaçırılması: Alacağın güvencesi kaybolur.
• Riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edilmemesi: Teknik Heyet yolunun kapanması idari süreci baştan sonuçlar.
• Kamu ihalesinde itirazen şikayet süresinin kaçırılması: Kurum incelemesi yapılmadan doğrudan dava açma yolu büyük bir usul sorunu doğurur.
• FIDIC sözleşmesinde Notice of Claim 28 günlük süresinin atlanması: Sub-Clause 20.1 gereği süresinde bildirim yapılmayan talep zaman aşımı benzeri sonuçla reddedilir.
• Tüketici mahkemesi yerine asliye hukuk mahkemesinde dava açılması: Görevsizlik kararı sonrası süreler uzar; bazı durumlarda zamanaşımı etkilenir.
• AYM bireysel başvuruda 30 gün süresinin gözden kaçırılması: Kesinleşmiş karardan itibaren sürenin hesabı, tebligat tarihine göre hassas biçimde yapılmalıdır.
• Yapı denetim şirketinin sorumluluğu yanında fenni mesul mühendisin şahsi dahli gözardı edilmesi: Tazminat davasında taraf sıfatı hatası ispat sürecini zayıflatır.

Kurgusal Senaryolar (Eğitim Amaçlı)

Aşağıdaki senaryolar tamamen kurgusaldır ve eğitim amaçlıdır; gerçek bir dosyayla benzerlik tesadüfidir.

Senaryo 1 – Noterde Düzenlenmemiş Kat Karşılığı Sözleşme

Arsa sahibi S, kendisine gelen yüklenici Y ile adi yazılı bir sözleşme imzalar; sözleşmeye göre Y, arsa üzerinde 8 daireli bir yapı inşa edecek ve iskanla birlikte 4 daireyi S’ye devredecektir. Y, yapı ruhsatını alır, temel atar, kaba inşaatı bitirir. Bu aşamada S, sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmediğini ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia eder ve taşınmazın kendisine iadesini ister. Y, TMK 2. madde kapsamında dürüstlük kuralına dayanarak geçersizlik iddiasının hakkın kötüye kullanılması oluşturduğunu savunur; mahkeme somut olayda Y’nin ifa ettiği imalat oranını, tarafların davranışlarını ve sözleşmesel güvenlerini birlikte değerlendirerek bu savunmayı haklı bulur ve ifayı koruyucu çözüm geliştirir.

Senaryo 2 – Riskli Yapı Tespitine İtiraz

K Apartmanının 24 bağımsız bölümünden biri olan sakin M, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünün riskli yapı tespit raporunun kendisine 14. gün tebliğ edildiğini fark eder. Rapor yapının elverişsiz zemin nedeniyle yıkılması gerektiğine hükmetmiştir. M, 15 gün içinde yapıya karşı bağımsız bir teknik rapor hazırlatarak Teknik Heyet’e itiraz eder. Paralel olarak idare mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açmak üzere süreleri planlar. Teknik Heyet itirazı reddederse 60 günlük idari dava süresi ret kararının tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

Senaryo 3 – FIDIC Yellow Book Temerrüt

Uluslararası enerji şirketi E, Türk yüklenicisi T ile FIDIC Yellow Book 2017 esaslı bir doğalgaz kombine çevrim santrali sözleşmesi imzalar. Sözleşmede İSTAC Tahkim Kuralları seçilmiştir. Proje 15. ayında T, ithal türbinlerin gümrükten çıkarılmasında yaşanan gecikme ve kur artışı nedeniyle süre uzatma ve bedel artırma talepli Notice of Claim sunar. Sub-Clause 20.1 uyarınca 28 günlük süre geçirilmemiştir. Engineer süreyi uzatır ancak bedel artışını reddeder. T, bu karara karşı DAAB’a başvurur; kurul kısmi kabul kararı verir. T tatmin olmadığından İSTAC nezdinde tahkim sürecini başlatır; uygulanacak hukuk olarak Türk hukuku seçilmiştir.

Senaryo 4 – Deprem Sonrası Tazminat Zinciri

Yıkılan bir konutta hayatını kaybeden vatandaşın hak sahipleri, yüklenici Y, yapı denetim şirketi D ve bu şirkette fenni mesul olan mühendis F aleyhine maddi ve manevi tazminat davası açar. Yapının 4708 sayılı Kanun öncesi ruhsatlandığı iddiası karşısında hak sahipleri, ilgili dönemde idari denetim yetkisini kullanan belediye aleyhine idari yargıda tam yargı davası da açar. Paralel olarak savcılık TCK 85 kapsamında kamu davası yürütür. Bilirkişi heyeti statik proje kopyası, beton test numuneleri, sıkıştırma raporları, demir sayımı ve temel kazı şartlarını birlikte inceleyerek kusur oranlarını belirler.

Senaryo 5 – Ön Ödemeli Konut Teslim Gecikmesi

Tüketici T, inşaat firması B ile ön ödemeli satış sözleşmesi imzalar. Kararlaştırılan teslim tarihi 24 ay olmasına rağmen 36. ay dolduğunda yapı henüz iskan alma aşamasına bile gelmemiştir. T, 6502 sayılı Kanun 45. madde kapsamında cayma hakkını kullanarak ödediği bedelin yasal faiziyle iadesini talep eder. B, sözleşmedeki mücbir sebep klozuna ve beklenmedik kur dalgalanmalarına dayanır. Tüketici mahkemesinde açılan dava arabuluculuk aşamasından sonra esasa geçer; mahkeme kanundaki emredici cayma hakkının sözleşmesel kayıtla bertaraf edilemeyeceğini belirterek T lehine karar verir.

İlgili Spoke Başlıklar ve Derinleşme Konuları

Pillar sayfa genel bir çerçeve sunar. Her alt başlık, derinleşme gerektiren kendi spoke içeriğinde ayrıntılı biçimde incelenir. Okuyucunun ihtiyacına göre aşağıdaki bağlantılardan devam etmesi önerilir:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları ve feshi
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 2026
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
• Kentsel dönüşüm avukatı
• Kentsel dönüşüm 6306 hak sahipliği
• Deprem zararlarında sorumluluk ve tazminat
• DASK zorunlu deprem sigortası
• İnşaatta iş kazası ve yapı sahibi sorumluluğu
• İş kazası tazminat davası ve SGK bildirim
• SGK rücu davası
• Bakanlık müfettişi iş durdurma yetkisi
• Risk değerlendirmesi 6331 madde 10 uygulaması
• İşverenin kusur oranı tespitinde bilirkişi raporu
• Komşu hukuku ve tasarruf sınırları TMK 737
• Hisseli tapuda satış ve vekalet işlemleri
• Gemi inşaat sözleşmesi
• Tazminat avukatı
• İdare hukuku avukatı
• Vergi hukuku avukatı
• Sağlık hukuku avukatı
• Bilişim hukuku avukatı
• Fikri mülkiyet avukatı
• Yabancılar hukuku avukatı
• İcra ve iflas avukatı
• Çek ve senet avukatı

Sık Sorulan Sorular

Kaynakça ve Resmi Bağlantılar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu
• 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu
• 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu
• 2872 sayılı Çevre Kanunu
• 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu
• 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu
• Anayasa Mahkemesi
• Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi İçtihat Veritabanı (HUDOC)
• Resmi Gazete
• Kamu İhale Elektronik Platformu
• Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• FIDIC
• İstanbul Tahkim Merkezi
• İstanbul Barosu
• Türkiye Barolar Birliği