Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku | Riskli Yapı, Yıkım, Hak Sahipliği 2026

İçindekiler

• Kentsel Dönüşüm Süreci ve Yasal Çerçeve
• Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
• Malik ve Kiracı Hakları
• Müteahhit ile Sözleşme ve Uyuşmazlıklar
• İmar Planı İptal Davaları
• Yıkım Kararları ve Yürütmenin Durdurulması
• Kanuni Dayanak ve Mevzuat
• Sıkça Sorulan Sorular
• İletişim ve Hukuki Danışmanlık

Kentsel Dönüşüm Süreci ve Yasal Çerçeve

6306 sayılı Kanun, deprem, sel, heyelan gibi afet riski taşıyan veya can ve mal kaybına yol açma riski bulunan yapıların bulunduğu alanların dönüştürülmesini düzenler. Süreç; riskli yapı tespiti, tebligat, itiraz hakkı, tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarından oluşur.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Tespite karşı, tebliğden itibaren 15 gün içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtirazın reddi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Malik ve Kiracı Hakları

Malikler için kira yardımı, faiz desteği, taşınma yardımı öngörülmüştür. 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, rayiç bedel üzerinden satın alınabilir. Kiracılar ise belirli koşullarda taşınma yardımından faydalanır.

Müteahhit ile Sözleşme ve Uyuşmazlıklar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) noterde düzenlenir. Müteahhidin teslim gecikmesi, eksik/ayıplı imalat, ruhsata aykırı yapım gibi durumlarda fesih, tazminat ve cezai şart talepleri gündeme gelir.

İmar Planı İptal Davaları

1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına karşı askı süresi içinde itiraz, sonrasında idare mahkemesinde 60 gün içinde iptal davası açılabilir. Plan değişiklikleri, imar artışları, yoğunluk kararları dava konusu yapılabilir.

Yıkım Kararları ve Yürütmenin Durdurulması

Tahliye ve yıkım kararlarına karşı yürütmenin durdurulması talebiyle dava açılabilir. Mahkeme, telafisi güç zarar şartını değerlendirerek karar verir.

Kanuni Dayanak ve Mevzuat

Sıkça Sorulan Sorular

Yargıtay Kararları ve İçtihat

Aşağıdaki kararlar T.C. Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat veritabanından (mevzuat.adalet.gov.tr) doğrulanmış emsal niteliğindeki yargı kararlarıdır. Her dosyanın somut olayı kendi şartları içinde değerlendirilmelidir.

Daha fazla emsal karar için: UYAP Mevzuat İçtihat Arama

Süreçte Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken kritik noktalar:

• Riskli yapı tespiti tebligatı: Tebligat usulsüz yapılmışsa süre işlemez. Tebligata itiraz, asıl itirazın ön şartı olabilir.
• 2/3 çoğunluk toplantısı: Toplantı çağrısı, gündem ve oylama yöntemi yasaya uygun olmalıdır. Çoğunluk hesaplamasında arsa payı esas alınır.
• Müteahhit ile sözleşme: Teslim tarihi, ceza-i şart, eksik/ayıplı imalat yaptırımları, ipotek/teminat hükümleri ayrıntılı düzenlenmelidir. Noter onayı zorunludur.
• Hak sahipliği itirazı: Bağımsız bölüm tahsis listesine itirazlar süresi içinde idareye yapılmalı, reddedilmesi halinde idare mahkemesine başvurulmalıdır.
• Kira yardımı ve taşınma: Kira yardımı bedeli her yıl güncellenir; başvuru süresi ve gerekli belgeler Bakanlık genelgelerine uygun hazırlanmalıdır.

Önemli Süreler Tablosu

İlgili Hizmet Alanlarımız

Video Rehber

Daha fazla video için @bilalalyar YouTube kanalı

Kentsel Dönüşüm Hukuku — 6306 Sayılı Kanun Rehberi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, rezerv yapı alanı ilanı, hak sahipliği ve müteahhit uyuşmazlıkları bu alanın temel konularıdır. Bakanlık lisansı bulunan yapı denetim firmaları tarafından düzenlenen riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edilebilir; itiraz İl Müdürlüğü’ndeki 7 kişilik Teknik Heyet tarafından incelenir.

Riskli Yapı İtirazı

Rapor tebliğinden itibaren 15 gün içinde İl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü’ne yazılı itiraz sunulur. Teknik Heyet incelemesi sonucu kesindir; idare mahkemesinde iptal davası yolu açıktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları

Süresinde teslim edilmeyen binalar için gecikme tazminatı, inşaatın niteliğine uygun olmaması halinde ayıptan doğan sorumluluk, müteahhit iflası halinde sözleşmenin feshi davası açılır. Tapudaki ipotek ve kat irtifakı işlemleri paralel yürütülür.

Arsa Payı Düzeltme Davası

KMK m. 3 uyarınca arsa payının bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmaması halinde paydaşlar, arsa payı düzeltilmesi davası açabilir. Davada arsa payı, her bağımsız bölümün değeri göz önünde bulundurularak yeniden belirlenir.

Müteahhit Tazminat Davası

Deprem sonrası veya inşaat hatası sonucu oluşan yapı hasarlarında müteahhit, yapı denetim firması ve teknik uygulama sorumluları TBK m. 474 ve 478 kapsamında sorumludur. 20 yıllık sorumluluk süresi ve iyi niyet-ağır kusur halinde zamanaşımı değerlendirmesi özel öneme sahiptir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hizmet Alanlarımız

İstanbul (Kadıköy, Ataşehir, Bağdat Caddesi, Fikirtepe, Esenyurt), Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’daki kentsel dönüşüm, riskli yapı itirazı, müteahhit uyuşmazlıkları ve deprem tazminat davalarında hukuki destek sunulmaktadır.

İletişim ve Hukuki Danışmanlık