Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 | TBK 138, Aşırı İfa Güçlüğü
Kira uyarlama davası; TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” halinde, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemez olayların (yüksek enflasyon, döviz kuru sıçramaları) edim dengesini bozması durumunda hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istendiği davadır. Yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya verenler için kritik bir araç olup Yargıtay içtihatlarıiçtihadı uygulamayı şekillendirir.
Uyarlama Davası Nedir?
TBK m. 138; öngörülemeyen olaylar sonucu edim dengesi bozulduğunda tarafların sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkını düzenler. Kira uyarlama davası, bu hükmün kira sözleşmelerine uygulanmasıyla ortaya çıkar.
Şartlar
Dört temel şart: (1) Sözleşme kurulduğunda öngörülemeyen olağanüstü bir durumun varlığı; (2) Bu durumun borçludan kaynaklanmaması; (3) Edim dengesinin katlanılamaz ölçüde bozulması; (4) Borcun henüz ifa edilmemiş olması.
Dava Usulü
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiraya veren veya kiracı tarafından açılır. Dilekçede: sözleşme tarihi, mevcut kira bedeli, öngörülemeyen olay, talep edilen yeni kira bedeli ve emsal kira verileri sunulur.
Emsal Kira Tespiti
Mahkeme; benzer taşınmazların rayiç kira bedelleri, Tüketici Fiyat Endeksi ve taşınmazın özellikleri üzerinden emsal kira belirler. Bilirkişi raporu standart delildir.
Önemli Süreler ve Hak Düşürücü Süreler
| İşlem/Dava | Süre | Kanuni Dayanak |
|---|---|---|
| Arabuluculuk dava şartı | Dava öncesi | 6325 s.K. |
| Dava açma (tutanaktan) | 2 hafta | 6325 s.K. |
| TBK 138 başvuru | Koşul oluşunca | TBK 138 |
Yargıtay Kararları ve İçtihat
Aşağıda Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 konusunda emsal niteliğindeki T.C. Yargıtay kararları yer almaktadır. Kararların tam metni mevzuat.adalet.gov.tr İçtihat Arama ekranından erişilebilir.
Yargıtay içtihatları — 2020/3751 E. – 2022/9812 K.
Konu: TBK 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü ve kira bedelinin uyarlanması
Yargıtay içtihatları — 2021/4022 E. – 2023/1145 K.
Konu: Öngörülemeyen ekonomik koşullar ve kira sözleşmesinin uyarlanması
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2019/3-2142 E. – 2021/1523 K.
Konu: Uyarlama davasında hakkaniyet ölçütü
Bu konuda Yargıtay İçtihat Arama &rarr
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyarlama davasını kim açabilir?
Hem kiracı hem kiraya veren açabilir. Kiraya veren enflasyon nedeniyle kira yetersizliği iddiasıyla; kiracı ise ekonomik krizle ödeme güçlüğü iddiasıyla açar.
Hangi durumlar öngörülemez sayılır?
Yüksek enflasyon, döviz kuru sıçramaları, pandemi, deprem gibi tarafların sözleşme anında hesaplayamayacağı olağanüstü gelişmeler.
Kira uyarlama davasında yeni kira nasıl belirlenir?
Bilirkişi raporu ile emsal kira bedelleri, TÜFE, taşınmazın durumu değerlendirilir. Hâkim hakkaniyete uygun yeni kirayı takdir eder.
Uyarlama davası TBK 344 ile çelişmez mi?
TBK 344 yıllık artış tavanı koyar; TBK 138 ise olağanüstü hallerde sözleşmenin temelden uyarlanmasına izin verir. İki hüküm farklı durumları düzenler.
Dava süresi hak düşürücü mü?
TBK 138 için belirli hak düşürücü süre yoktur; ancak koşulların oluştuğu andan sonra makul sürede dava açılması beklenir. Gecikme hakkın ileri sürülmemesi olarak değerlendirilebilir.
İlgili Hizmet Alanlarımız
- Kira Hukuku — Kira tespit, uyarlama, tahliye.
- Kira Artış Oranı 2026 — TÜFE bazlı güncel hesap.
- Tahliye Davası — İhtiyaç, taahhütname, temerrüt.
- Gayrimenkul Hukuku — Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları.
Video Rehber
Konuya ilişkin Av. Bilal ALYAR YouTube kanalında yayınlanan video rehberleri aşağıdan izleyebilirsiniz.
Hukuki Danışmanlık ve İletişim
Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 konusunda dosya değerlendirmesi ve hukuki destek için iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirWhatsApp veya e-posta ile randevu talep edebilirsiniz.
Yeni Yayınlanan Gayrimenkul Hukuku Rehberleri (2026)
- Kat Mulkiyeti Kanun Ortak Alan
- Yonetim Plani Degisiklik Kmk 28
- Aidat Borcu Icra Takibi Kmk 20
- Kentsel Donusum Riskli Yapi 6306
- Kentsel Donusum Muteahhit Teminat
- Kira Artirim Ufe Tbk 344
- Tahliye Davasi Iki Hakli Ihtar
- Kira Uyarlamasi Asiri Ifa Tbk 138
- Yeniden Kiralama Ihtiyac Tbk 350
- Tapu Iptal Tescil Muris Muvazaasi
- Yolsuz Tescil Iyiniyet Tmk 1023
- Kamulastirma Bedel Tespiti 2942
- Kamulastirmasiz El Atma Bedel
- Muteahhit Arsa Payi Karsiligi Insaat
- Daire Teslim Gecikme Cezai Sart
- Imar Uygulamasi 18 Madde Iptali
- Imar Barisi Yapi Kayit Belgesi
- Ortakligin Giderilmesi Izale I Suyu
- Ipotek Tesisi Fek Bankacilik
- Deprem Zararlari Sorumluluk Tbk
- Dask Zorunlu Deprem Sigortasi
- Onalim Sufa Hakki Tmk 732
- Tasinmaz Satis Vaadi Tapu Sicili
- Komsu Hukuku Tasarruf Tmk 737
- Hisseli Tapu Satis Vekalet
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.
Emsal Yargıtay Kararları — Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama
TBK m.343-346 ve m.138 kapsamında kira bedelinin tespiti, kira artış oranı ve aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davalarına ilişkin Yargıtay 3. ve 11. Hukuk Dairesi’nin güncel kararları.
- Yargıtay 3.HD, 2025/5732 E., 2026/139 K., 15.01.2026
- Yargıtay 3.HD, 2025/4154 E., 2026/138 K., 15.01.2026
- Yargıtay 3.HD, 2025/2958 E., 2026/118 K., 14.01.2026
- Yargıtay 3.HD, 2025/2424 E., 2026/52 K., 13.01.2026
- Yargıtay 3.HD, 2025/3054 E., 2026/57 K., 13.01.2026
- Yargıtay 3.HD, 2025/5643 E., 2025/6437 K., 25.12.2025
Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan hukuk müşavirila görüşmeniz önerilir.