Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 | TBK 138, Aşırı İfa Güçlüğü

Kira uyarlama davası; TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” halinde, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemez olayların (yüksek enflasyon, döviz kuru sıçramaları) edim dengesini bozması durumunda hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istendiği davadır. Yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya verenler için kritik bir araç olup Yargıtay 3. HD içtihadı uygulamayı şekillendirir.

Uyarlama Davası Nedir?

TBK m. 138; öngörülemeyen olaylar sonucu edim dengesi bozulduğunda tarafların sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkını düzenler. Kira uyarlama davası, bu hükmün kira sözleşmelerine uygulanmasıyla ortaya çıkar.

Şartlar

Dört temel şart: (1) Sözleşme kurulduğunda öngörülemeyen olağanüstü bir durumun varlığı; (2) Bu durumun borçludan kaynaklanmaması; (3) Edim dengesinin katlanılamaz ölçüde bozulması; (4) Borcun henüz ifa edilmemiş olması.

Dava Usulü

Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiraya veren veya kiracı tarafından açılır. Dilekçede: sözleşme tarihi, mevcut kira bedeli, öngörülemeyen olay, talep edilen yeni kira bedeli ve emsal kira verileri sunulur.

Emsal Kira Tespiti

Mahkeme; benzer taşınmazların rayiç kira bedelleri, Tüketici Fiyat Endeksi ve taşınmazın özellikleri üzerinden emsal kira belirler. Bilirkişi raporu standart delildir.

Önemli Süreler ve Hak Düşürücü Süreler

İşlem/Dava	Süre	Kanuni Dayanak
Arabuluculuk dava şartı	Dava öncesi	6325 s.K.
Dava açma (tutanaktan)	2 hafta	6325 s.K.
TBK 138 başvuru	Koşul oluşunca	TBK 138

Yargıtay Kararları ve İçtihat

Aşağıda Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 konusunda emsal niteliğindeki T.C. Yargıtay kararları yer almaktadır. Kararların tam metni mevzuat.adalet.gov.tr İçtihat Arama ekranından erişilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2020/3751 E. – 2022/9812 K.
Konu: TBK 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü ve kira bedelinin uyarlanması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2021/4022 E. – 2023/1145 K.
Konu: Öngörülemeyen ekonomik koşullar ve kira sözleşmesinin uyarlanması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2019/3-2142 E. – 2021/1523 K.
Konu: Uyarlama davasında hakkaniyet ölçütü

Bu konuda Yargıtay İçtihat Arama →

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davasını kim açabilir?

Hem kiracı hem kiraya veren açabilir. Kiraya veren enflasyon nedeniyle kira yetersizliği iddiasıyla; kiracı ise ekonomik krizle ödeme güçlüğü iddiasıyla açar.

Hangi durumlar öngörülemez sayılır?

Yüksek enflasyon, döviz kuru sıçramaları, pandemi, deprem gibi tarafların sözleşme anında hesaplayamayacağı olağanüstü gelişmeler.

Kira uyarlama davasında yeni kira nasıl belirlenir?

Bilirkişi raporu ile emsal kira bedelleri, TÜFE, taşınmazın durumu değerlendirilir. Hâkim hakkaniyete uygun yeni kirayı takdir eder.

Uyarlama davası TBK 344 ile çelişmez mi?

TBK 344 yıllık artış tavanı koyar; TBK 138 ise olağanüstü hallerde sözleşmenin temelden uyarlanmasına izin verir. İki hüküm farklı durumları düzenler.

Dava süresi hak düşürücü mü?

TBK 138 için belirli hak düşürücü süre yoktur; ancak koşulların oluştuğu andan sonra makul sürede dava açılması beklenir. Gecikme hakkın ileri sürülmemesi olarak değerlendirilebilir.

İlgili Hizmet Alanlarımız

Kira Avukatı — Kira tespit, uyarlama, tahliye.
Kira Artış Oranı 2026 — TÜFE bazlı güncel hesap.
Tahliye Davası — İhtiyaç, taahhütname, temerrüt.
Gayrimenkul Avukatı — Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları.

Video Rehber

Konuya ilişkin Av. Bilal ALYAR YouTube kanalında yayınlanan video rehberleri aşağıdan izleyebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık ve İletişim

Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 konusunda dosya değerlendirmesi ve hukuki destek için iletişim sayfası üzerinden ulaşabilir, WhatsApp veya e-posta ile randevu talep edebilirsiniz.