Kiracının Tahliyesi: Yasal Yollar ve Tahliye Davası Türleri

Kiracının Tahliyesi: Yasal Yollar ve Tahliye Davası Türleri: Kiracının tahliyesi; Türk Borçlar Kanunu ve İcra-İflas Kanunu kapsamında sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Haklı bir neden olmadan tahliye talep edilemez; her tahliye nedeni kendi özel süre ve usulüne tabidir.

Tahliye Nedenleri

TBK m.350-356 kapsamında tahliye nedenleri özel olarak düzenlenmiştir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m.350)
Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)
Kiracının başka konutu olması (TBK m.352)
Tahliye taahhütnamesi (TBK m.352/1)
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2)
Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315)
Sözleşmeye aykırı kullanım (TBK m.316)

Tahliye Taahhütnamesi

TBK m.352/1 uyarınca kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi halinde, taahhüt edilen tarihte kiralananı tahliye etmemesi durumunda taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

İki Haklı İhtar

TBK m.352/2 uyarınca kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödememek nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi halinde, ihtarnamelere rağmen ödeme yapılmışsa dahi kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir. Açma süresi bir ay içinde başlar.

İcra Yolu ile Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, ihtarlı tahliye talebi ile icra takibi başlatabilir (İİK m.269). Takibe itiraz edilmez ve 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye kararı alınır.

Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m.355 uyarınca ihtiyaç, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gerekçesiyle tahliye edilen taşınmaz 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına aynı amaçla kiralanamaz. Aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.

İlgili Mevzuat

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye ne kadar sürer?

Dava süresi dosyaya, mahkemenin iş yüküne ve kanun yoluna göre değişir. İstinaf başvurusu süreci uzatır.

Tahliye taahhüdü ile ne zaman tahliye istenebilir?

Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açılmalıdır. Aksi halde taahhüt etkisini kaybeder.

Kira artırım oranı yasal sınırı nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Taraflarca anlaşma yapılmamışsa kira bedeli bu oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Kiracıya ihtar noter aracılığıyla mı çekilmelidir?

İhtarın ispatı açısından noter kanalıyla çekilmesi önerilir. E-tebligat veya iadeli taahhütlü mektup da geçerlidir; ancak ispat kolaylığı noter ihtarında en yüksektir.