Kira Hukuku Rehberi 2026 — Artış, Tahliye ve Uyarlama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299 vd. konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenler. Kira artış oranı, tahliye nedenleri, kira tespit ve uyarlama davaları en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarıdır. Konut kiralarında 1 Temmuz 2020 sonrası getirilen TÜFE sınırı, sözleşme süresi ve ihtar usulü hak kayıplarını önlemek için kritik önemdedir.

Tahliye Sebepleri (TBK m.350-356)

Kiralayanın gereksinimi (kendisi, eşi, alt-üstsoyu için), yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin gereksinimi ve kiracının iki haklı ihtarı tahliye sebebidir. Tahliye taahhüdü ise yazılı olarak ve kira başlangıcından sonra düzenlenmelidir.

Kira Tespit Davası

TBK m.344 uyarınca taraflar arasında uyuşmazlık halinde mahkemece kira tespit edilir. 5 yılı geçen kira ilişkilerinde TÜFE sınırı uygulanmaz; rayiç bedel esas alınır.

Kira Artış Sınırları

Konut kiralarında kira artışı bir önceki kira yılı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2024 arası geçici %25 üst sınırı uygulanmıştı; bu dönem sonrası TÜFE limitine dönülmüştür.

Kira Uyarlama Davası

Aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) nedeniyle ekonomik dengenin önemli ölçüde bozulması halinde kira uyarlama davası açılabilir. Bu dava genelde döviz, enflasyon veya beklenmeyen maliyet artışlarına dayanır.

Kiracının Tahliye Yükümlülükleri

Sözleşme sona erdiğinde kiracı kiralananı temiz, eski hale getirilmiş şekilde teslim etmek zorundadır. Depozito, eksik teslim ve hasar tespiti uyuşmazlıkları sıkça gündeme gelir.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Artış Oranı 2026 — Güncel Hesaplama

Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. 1 Temmuz 2023’te sona eren %25 tavanının ardından, 2024’ten itibaren artış doğrudan TÜFE 12 aylık ortalamasıyla belirlenir. 2026 yılı boyunca geçerli olacak oran her ay TÜİK tarafından açıklanan yeni veriyle güncellenir; bu nedenle sözleşme yenileme tarihi esastır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Formül: Yeni kira = Eski kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: 20.000 TL kira + %50 TÜFE ortalaması = 30.000 TL. Sözleşmede “TÜFE + enflasyon” gibi açık formüller varsa üst sınır yine madde 344’tür.

Kira Artış Oranı İtirazı ve Kira Tespit Davası

Ev sahibi TÜFE üstü talep ederse kiracı fazlayı ödemekle yükümlü değildir; uyuşmazlık halinde kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. 5 yılı dolmuş sözleşmelerde hâkim, emsal rayice göre yeni kirayı serbestçe belirler (TBK m. 344/3).

Tahliye Davası Nasıl Açılır? (Ev Sahibi Rehberi)

Tahliye davası, kiraya verenin sözleşmede veya kanunda sayılan nedenlerle kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği davadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye Sebepleri

• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kiracı bir yıl içinde kira bedelini geç öder ve iki kez yazılı ihtar çekilirse.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350): Ev sahibinin veya altsoy/üstsoy/bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): Taşınmazın esaslı onarımı zorunluysa.
• Yeni malik ihtiyacı (TBK m. 351): Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava.
• Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracının yazılı ve tarihli taahhüdü varsa.
• Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315): Kira ödenmediğinde 30 günlük ihtar sonrası.

Kira Uyarlama Davası — TBK 138 Aşırı İfa Güçlüğü

Türk Borçlar Kanunu madde 138 uyarınca, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemez olaylar (yüksek enflasyon, döviz kuru sıçramaları) edimler arasındaki dengeyi taraflardan biri aleyhine bozarsa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya verenler için kritik bir araçtır. Yargıtay içtihatlarıiçtihatlarında uyarlama davasının dava şartları ve emsal kira tespiti yöntemleri belirlenmiştir.

Uyarlama Davasının Şartları

• Sözleşme anında öngörülemeyen olağanüstü durumun varlığı
• Bu durumun borçludan kaynaklanmaması
• Edim dengesinin katlanılamaz ölçüde bozulması
• Borcun henüz ifa edilmemiş olması

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Ev sahibi, kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için taşınmazı kullanmak zorundaysa sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye sonrası taşınmaz 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz (TBK m. 355), aksi halde kiracı eski kiracı son kira bedelinin bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Kiracı Hakları — Tahliyeye Karşı Hukuki Savunma

Kiracı, hukuka aykırı tahliye girişimlerine karşı kira sözleşmesi süresince kullanma hakkına sahiptir. Sözleşme süresinin bitimiyle kira otomatik sona ermez; kiracı taşınmazı boşaltmadığı sürece sözleşme bir yıl daha uzar (TBK m. 347). Ev sahibinin fiili tahliye girişimi (kilit değiştirme, eşya çıkarma) ihkak-ı hak suçu (TCK m. 150) oluşturur.

Kiracı Lehine Dava Türleri

• Kira sözleşmesinin feshi davası
• Depozitonun iadesi davası
• Yapılan masrafların iadesi davası (TBK m. 321)
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) itirazı

Kira Hukuku Sıkça Sorulan Sorular

Kira Hukuku Hizmet Alanlarımız — İstanbul ve Çevre İller

İstanbul’un Anadolu Yakası (Kadıköy, Maltepe, Kartal, Pendik) ve Avrupa Yakası ilçelerinde; Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’daki kira uyuşmazlıkları için hukuki destek sunuyoruz. Tahliye davası, kira tespit, uyarlama, depozito alacağı ve ecrimisil talepleri dahil olmak üzere tüm süreçlerde dosya değerlendirmesi ve strateji planlaması yapıyoruz. Avukatlık Kanunu ve TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği kapsamında bilgilendirici rehberlik esasıyla hizmet verilmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

İlgili Kurumlar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
• Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
• İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Emsal Yargıtay Kararları — Temerrüt ve Kira Borcu Nedeniyle Tahliye

TBK m.315 vd. kapsamında iki haklı ihtar, temerrüt ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davalarına ilişkin güncel içtihatlar.

• Yargıtay 5.HD, 2025/16563 E., 2025/17561 K., 16.12.2025
• Yargıtay 3.HD, 2025/122 E., 2025/5223 K., 04.11.2025
• Yargıtay 12.HD, 2025/5836 E., 2025/6205 K., 13.10.2025
• Yargıtay 12.HD, 2025/7025 E., 2025/6160 K., 09.10.2025
• Yargıtay 5.HD, 2025/13606 E., 2025/12430 K., 06.10.2025
• Yargıtay 12.HD, 2025/7021 E., 2025/5902 K., 06.10.2025

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Temerrüt ve Kira Borcu Nedeniyle Tahliye ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan hukuk müşavirila görüşmeniz önerilir.

2025-2026 Kira Hukuku Güncel Mevzuat ve Uygulama Notları

Kira hukuku alanında 2025-2026 dönemi konut ve çatılı işyeri kiralarında dikkat çeken mevzuat değişiklikleri, kira artış oranı sınırı, tahliye gerekçeleri, depozito iadesi, kira tespit ve uyarlama davaları gibi başlıklarda öne çıkan uygulamalar aşağıda sistematik biçimde özetlenmiştir.

Konut Kiralarında %25 Artış Sınırı ve Yargısal Uygulama

2022’de yürürlüğe giren ve sonraki yıllarda uzatılan geçici düzenleme uyarınca konut kiralarında yıllık artış %25 ile sınırlandırılmıştır. 2025-2026 döneminde bu sınır uygulamaya devam etmiş; sınırı aşan kira artış talepleri yargı kararıyla geriye dönük olarak %25’e indirilmiştir. Sınır kalktığında ise TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmaktadır. İşyeri (çatılı işyeri) kiralarında %25 sınırı uygulanmamakta; tarafların serbest iradesi ve yıllık üretici fiyat endeksi ölçütü geçerlidir.

Kira Tespit Davası (TBK m.343-345)

5 yıl ve daha uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin emsallerine göre belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Davanın konusu olan dönemden 30 gün öncesine kadar açılması gerekir. 2025-2026 uygulamasında bilirkişi raporu temel delildir; bilirkişi olayın özelliklerine göre emsal araştırması (aynı bina veya komşu binalardaki güncel kira bedelleri), TÜFE artış oranları, hak ve nısfet ilkesi gözeterek tespit yapar. Mahkeme kira tespit kararı geriye değil ileriye dönük etki gösterir; mevcut dönem kira bedeli tespitle değiştirilemez.

Kira Uyarlama Davası (TBK m.138)

Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve sözleşmenin ifa şartlarını esaslı biçimde değiştiren olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde (savaş, ekonomik kriz, deprem, salgın) kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilir. 2025-2026 yüksek enflasyon ortamında kira uyarlama davaları artmış; uzun süreli (5+ yıl) sözleşmelerde kira bedelinin günümüz koşullarına göre yeniden belirlenmesi gerekçeli kararlar artmıştır. Uyarlama talebi ileri sürülürken (i) öngörülmezlik, (ii) ölçü dışı şartlar, (iii) sözleşmenin baki kalması koşulu birlikte değerlendirilir.

Tahliye Davası Gerekçeleri (TBK m.350-356)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye gerekçeleri sınırlı sayıda sayılmıştır: (i) ihtiyaç nedenli tahliye (kiralayan, eşi, çocukları, anne-babası için), (ii) yeniden inşa-tadilat tahliyesi, (iii) iki haklı ihtar, (iv) tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, (v) kiracının başka konutu olması, (vi) 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye. 2025-2026 uygulamasında ihtiyaç tahliyesinde “samimi ihtiyaç” şartı sıkı denetlenmekte; gerçeklik araştırması yapılarak tahliye sonrası 3 yıl içinde aynı taşınmazı kiraya veren kiralayan eski kiracının kira kaybı tazminat talebine maruz kalabilmektedir.

Tahliye Taahhüdü (TBK m.352)

Kiracı tarafından kira sözleşmesi başlangıcından sonra verilmiş, belirli bir tarihi içeren ve yazılı şekilde düzenlenmiş tahliye taahhüdü taşınmazın boşaltılması için tek başına yeterli gerekçedir. 2025-2026 yerleşik içtihat doğrultusunda kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte verilen tahliye taahhüdü geçersiz; sonradan ve serbest irade ile düzenlenmiş tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmektedir. Tahliye taahhüdüne dayalı dava, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmasını ya da tahliye davası açılmasını gerektirmektedir.

İki Haklı İhtar Üzerine Tahliye (TBK m.352/2)

Kira bedelini ödeme zamanında ödemeyen kiracıya bir kira yılı içinde iki defa haklı ihtar gönderilmiş ise, kiralayan üçüncü ihtarı beklemeksizin kira yılının sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Haklı ihtar şartları: (i) yazılı ve ihtarname şeklinde olması, (ii) ödenmemiş kira bedelinin tutarının ve dönemin açıkça belirtilmesi, (iii) kiracıya ödeme süresi (en az 30 gün) verilmesi, (iv) kiracının süre içinde ödememesi. 2025-2026 uygulamasında noter ihtarı veya iadeli taahhütlü posta ile ihtarname şekli kabul edilmektedir.

Depozito İadesi (TBK m.342)

Konut kiralarında alınan depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Depozitonun bankaya bloke edilerek kiracı adına vadeli mevduata yatırılması zorunludur. 2025-2026 uygulamasında depozitonun bloke edilmemiş olması halinde kiracı, kira sona erdiğinde nominal tutarı + işlemiş yasal faiz talebinde bulunabilir. Depozitodan kesinti yapılabilmesi için zarar veya tutar kalemi belgelenmelidir; soyut “yıpranma” gerekçesi yetersiz kabul edilmektedir. Kira ilişkisinin sona ermesinden itibaren makul sürede (genelde 1-3 ay) depozito iade edilmelidir.

Kira Bedelinin Tahsili: İcra Takibi ve Mahkeme Yolu

Ödenmeyen kira için iki yol vardır: (i) ilamsız icra takibi (kira sözleşmesi senet niteliğinde) — 7 gün ödeme emri, itiraz süresi 7 gün; (ii) tahliye taleplikira-tahliye davası — kira ödeme + tahliye birlikte talep edilir. 2025-2026 itibarıyla icra ihtarına rağmen 30 gün içinde ödeme yapmayan kiracı tahliye edilebilir (TBK m.315). İcra takipinde kiracının itirazı sırf kira ödendiği iddiasını içeriyorsa ödeme belgeleri (banka dekontu, makbuz) zorunludur; sözlü ödeme savunması yerleşik içtihatla reddedilmektedir.

İşyeri Kiralarında Özel Hükümler (TBK m.339-356)

Çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine düzenlemeler (kira artış sınırı, tahliye gerekçeleri) konut kiralarına benzer biçimde uygulanır. Ancak kira bedelinin TÜFE/ÜFE ile sınırlanması işyeri için %25 sınırı uygulamasının dışında kalmıştır. 2025-2026 ticari kiralarda öne çıkan başlıklar: (i) anahtar hakkı (havale-tahsis) bedellerinin tahliye sonrası iadesi, (ii) tadilat-tezyin alacaklarının ispat ve hesaplanması, (iii) işyeri devri halinde kira sözleşmesinin yeni işletmeciye geçişi, (iv) avm/iş merkezi kiralamalarında ortak gider katılım payları.

Kiracı ve Kiralayan Açısından Pratik Tavsiyeler

• Kira Sözleşmesi: Yazılı, tarihli ve tarafların kimlik bilgilerini içeren standart sözleşme; depozitonun bloke edileceği banka şubesinin belirtilmesi.
• Ödeme Belgeleri: Tüm kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması ve “X Ayı Kirası” açıklamasıyla yatırılması; nakit ödemelerde imzalı makbuz.
• Tutanaklar: Anahtar teslim, taşınmaz durumunu gösteren fotoğraflı teslim tutanağı; ortak alanlarda hasar varsa ihtarname.
• İhtarname: Kira artış talebi, tahliye gerekçesi, ödeme uyarısı her zaman noter veya iadeli taahhütlü posta ile yapılmalı.
• Tahliye Taahhüdü: Sözleşme imza tarihinden sonra ve serbest iradeyle alınmalı; metni “ben aşağıdaki tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ediyorum” şeklinde net olmalı.

Bu bilgiler 2025-2026 dönemi kira hukuku uygulamasına ait genel bilgilendirme niteliğindedir. Her kira uyuşmazlığı kendine özgü maddi olgu ve sözleşme hükümleri içerdiğinden, somut dava için alanında uzman bir kira/gayrimenkul hukuku alanından kapsamlı hukuki danışmanlık alınması zorunludur.